联合办公有一定的规模后，也可实行产品标准化，即节约工期，也利于形成品牌。

　　前段时间晚上加班一晃神过了11点，打开滴滴叫辆车，你会发现此服务暂停，多少有点打乱你的出行生活。共享出行刚刚出现的时候，可有可无，有点被消费的嫌疑。突然有一天譬如最近，你发现它已然成为出行的首选。可见共享业态在某种程度上，大大改变了我们的习惯，同样共享办公的横空出世，也是极大地颠覆了传统写字楼的发展格局，将员工从刻板格子间解放了出来。

　　据艾媒咨询数据显示,截至2018年6月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个；预计到2018年底中国联合办公行业市场规模将达600亿元。

　　联合办公市场规模增长速度如此之快，得益于资本的青睐，也受益于一些地产企业的看重，比如近日碧桂园与方糖小镇合作的首个联合办公项目已开放运营。尽管如此，和长租公寓一样，联合办公也面临着盈利难题。但从一些业内人士的反馈来看，盈利难题并不是无计可施，关键是做大规模，同时利用规模做增资服务和成本管控。

　　联合办公并购频发 盈利依旧是大难题

　　2015年的共享经济大潮澎拜，共享办公四处开花，16年发展最为迅猛，2017年这个行业开始出现了淘汰苗头，进入2018年，频繁地融资并购将这个赛道变得更窄，渐成头部企业的VIP赛道。

　　1、融资并购频发，头部效应日趋明显

　　据清科研究中心的数据显示，截止2018年上半年，股权投资市场如VC、PE等募资金额为388亿元，同比下滑55.8%。与此同时，联合办公行业的融资消息不断传出。足见资本市场对联合办公市场爱得深沉。

　　特别是今年以来，资本进入联合空间的动作频频，投资集中在WeWork、优客工场和梦想加。有的投资中间只间隔几个月而已。

　　▲明源地产研究院制表

　　随着资本的进入，整个行业进入了激烈的整合期，并购频发，头部效应愈加明显。优客工场和WeWork春光无限好。

　　▲明源地产研究院制表

　　2、市场热闹，但能装到口袋里的钱不多

　　戴德梁行近日发布的一份报告称，目前中国联合办公产业的竞争日益激烈。国内的联合办公品牌占据了一线城市79%的市场份额。

　　▲数据来源：戴德梁行研究部

　　在资本的助攻下，联合办公运营商更是快马加鞭地占据市场，争夺优质地段。在北京，由优客工场、裸心社和WeWork运营或正在开发的35个联合办公空间中，有25%的联合办公空间在10分钟步行范围内有充足的配套设施（餐厅、就把、商场等），位于朝阳区光华路的WeWork联合办公空间被多个购物中心包围，包括世贸天阶和SOHO尚都。

　　这一发展趋势给其盈利模式带来了一定的风险，因为联合办公目前的主要盈利模式还是靠租金差，很多运营商的租金收入占到总收入90%。而优质核心地段的租金本来就高，运营商可获取的租金差空间有限，目前增值服务模式还不明朗，所以风险很大。

　　而据业内的人士透露，在新一轮的融资中，跟以往不同的一点是，投资人不仅关注公司的业务规模增长速度，同时也非常在意现金流、利润、成本等方面的问题。投资人不仅仅注重估值的增长，也要看到未来的收益和回报。

　　一方面快速地攻城略地带来盈利风险，另一方面资本方又看重未来的收益和回报。这对联合办公运营商来说，无疑是个大挑战。我们将结合一些头部企业的运营发展模式提出一些盈利启示。

　　开源做大规模是盈利之本  但也要注意节流

　　优客工场毛大庆曾表示，租金是优客工场收入的主要来源，如果想要拓宽盈利模式，需要赋予空间内容，而这些一定要以一定规模和数量作为基础发展。而在扩规模的同时也需要注意如何开源和节流。

　　1、开源做大规模，建立行业的护城河

　　联合办公空间具有地域的稀缺性和排他性，因此在最短时间内拿下更多空间是这个行业的致胜法宝。

　　此外从经济和商业模式来讲，联合办公是一个二房东的概念，通过赚取租金差价支撑企业成长，但是二房东并不是一个很性感的概念，现在全世界最大的“二房东”是雷格斯，它的体量比wework大很多，但市值却不到现在wework的1/5，就是因为雷格斯没有给空间赋予内容，也没有想象空间。

　　赋予空间内容这个事说起来很容易，做起来很难。做空间内容首先需要成规模，只要把人引进来之后，就可以探索成功盈利的路子。比如有5个空间，每个空间能够容纳20个团队，加起来共有100个团队，算是比较有规模的品牌。但由于团队对于服务的需求差异化很大，联合办公能给这100个团队提供的服务和协作是比较少的，起不到明显的效果。但是当规模增加到1000个，当中有200个团队参与社区活动，经济效益就会显现出来，这时候社区才会产生较好的协助和服务效果。

　　2、节流：精打细算管控6个环节成本

　　盈利模式的拓宽离不开规模化，做规模化开源的同时，也得做好节流工作，经济化扩张，压缩成本，扩大盈利空间。而这种节流从选址的那一刻就要开始“算计”了。

　　（1）大数据精准化选址

　　首先选址很重要，需要选定一些判断指标，利用大数据进行完善的评估再出手。比如WeWork利用目标社区的商业构成数据解决寻找位置的瓶颈问题，为此与Factual（一家地理位置数据提供商）进行了合作，根据邻近的基础设施和商业情况（包括咖啡厅，购物中心，餐馆，酒吧，酒店和体育场）来评估每一个选址点。

　　▲图片来源：Cbinsights   WeWork布局标准图

　　而且许多联合办公实行会员制，会允许租用者在不同的联合办公空间流动性办公，或跨区域，或跨国，因而与其他同区域办公空间的接近度也会影响入驻率。比如在WeWork的前首席运营官、现任总裁阿蒂·明森(Artie Minson)指出：“WeWork办公空间越多的城市，成员流失率就越低，每增加一个点都会有效降低成员的流失率。”

　　（2）拿房不能单纯追求规模

　　前段时间长租公寓抬高拿房成本抢房源的消息掀起了舆论批评的热潮，无论从民意还是长期发展来看，这显然不是明智之举。拿房应该有一套价格测算体系，不能单纯为规模而硬做规模。比如方糖小镇有一支非常完备的拓展开发团队，还建立了比较立体的信息来源，包括网络、中介、政府渠道、国有企业。方糖小镇对每个项目的情况都有比较严密的测算，它不跟随市场价格，也不认定业主报价，而是根据内部的测算来倒推其能承受的价格，严格地控制拿地成本。

　　（3）建立全程陪伴的产品体系，满足不同阶段的办公需求

　　联合办公空间的使用最终落到人，所以要从用户角度出发，建立全程陪伴的产品体系，满足企业初创、发展、成熟等不同阶段的办公需求，不轻易放跑任何一个客户。

　　氪空间通过对入住企业及市场需求的跟进和调研，从纯粹的敞开式、相对的开放和封闭企业，针对不同发展阶段的企业推出个性化的空间产品，更贴合市场需求。

　　而方糖小镇逐渐摸索出了三大产品线：中小企业——共享、大企业——定制、蜂巢式企业——移动式办公。

　　（4）采用BIM技术提升空间的利用率

　　之前笔者参观了一个会展中心兼酒店的综合服务中心项目，项目利用BIM协同管理平台，全生命周期利用BIM技术进行工程管理，实时校刻指导，可有效把控整个施工和空间建造。同样联合办公作为一个空间，也可采用这一技术充分开发利用空间搞事情。

　　比如WeWork签署租约后首先要做的一件事，就是使用建筑技术公司Case的核心技术——BIM技术，对建筑物扫描并以3D形式显示。让实体产品团队获得窗户、竖框和门的尺寸、平板的平直度/厚度以及管道网络等信息，从而更好了解项目所需的时间和成本。

　　空间使用方面的一些小的决定可能会带来巨大的财务回报。WeWork的首席增长官法诺认为，BIM技术将空间的利用效率提高了15％到20％，同时节省了10％的建筑成本。毕竟根据《福布斯》的数据，仅仅多一张桌子，WeWork就能够在10年内增加8万美元的收入。

　　▲图片来源：Cbinsights   图中为BIM计划脚本绘制的框架和部件

　　甚至WeWork使用现有的信息数据来测试不同的布局和办公室大小，以预测新的办公空间最多能够容纳多少成员、他们的位置应该怎么安排、应该安装多少部电话等。

　　（5）产品相对标准化，家具定制化

　　之前我们在谈长租公寓时，讲到公寓产品可实行标准化，然后根据不用区域、产品标准进行个性化的改变，这套方法同样适合联合办公的产品打造。

　　联合办公有一定的规模后，也可实行产品标准化，即节约工期，也利于形成品牌。比如方糖小镇为了保证规模扩张不出现问题，形成了两套标准化模板，其中一个是森林系列。

　　▲图片来源：方糖小镇官网    方糖小镇森林社区

　　目前，WE+还没有完成整套标准化样本，但已经着手开展相应的配套——就是先打造出一个标准化的产品，WE+准备在复兴公园的下一个空间里做这样的尝试。接下来，WE+要把这个标准化的产品全面地复制、扩张，实现从1到100。

　　同时家具也可以实行定制化，既可有效空间需求，也可规模化节省成本。WE+现在跟一家中国最大的家具厂谈合作，合作方式是不要现成的家具，而是要共同设计一套针对联合办公的家具，这个东西设计出来就是WE+的一个标准化产品，而且这个产品不止是自己用，别的空间也可以用。定制的家具分为高中低三个等级，800块钱以下的，800到1500块， 2000块钱以上的，不同等级就用不同的家具，这个都模板化。

　　（6）管理线上化，用IT系统大量代替人工

　　从联合办公空间的业务主体来看，一个基础的空间管理系统主要涉及的功能有工位管理、预订系统、智能门禁系统、通知系统、供应商管理系统等

　　在管理系统的呈现形式上，很多空间都会开发自己的APP，比如WeWork开发了自己的管理APP，整个APP涵盖了工位管理和预订、活动信息提供、企业人才招聘等各种线上化服务。如：

　　※空间服务，如出差到全球各地都能预定享受到的会议室及工作间；

　　※会员福利，如Microsoft Office，Slack和InVision等购买折扣优惠；

　　※Events板块，用于和WeWork全球25万名会员互动，查看WeWork每周各类活动信息并免费报名参加；

　　※社区板块，用于寻找合作机会，招聘人才。

　　门禁系统方面，我们在走访一些联合空间的过程中，发现有的空间还是刷门禁卡，并不是采用指纹或者刷二维码。近日优客工场并购了智能化办公平台“火箭科技”，据称火箭科技将帮助优客工场在智能会议、智能门禁等领域展开大规模产品开发和智能办公模式创新。

　　当然，在空间数量及入驻团队数量尚不足的情况下，是否有必要花费大量人力物力开发专门的管理系统还有待各空间进一步考量。比如一般规模的空间通过微信服务号就可以完成服务。