房企从与洋酒店品牌合作过渡到独立发展自营酒店品牌，实际上就是一个酒店的‘扒皮过程’，而自营酒店的发展结果，则要看各自的能力。

　　经历了前些年请洋管家打理酒店的阶段，中国房地产大佬渐渐开始走上自营酒店品牌之路。继恒大、碧桂园、万达之后，近日保利也宣布发展自营酒店品牌“ARTEL雅途”和“N+”。一股自营酒店品牌热潮正在兴起。有专家表示，房企由依傍洋酒店品牌到独立发展自营品牌，实际上是一个“扒皮”过程，追求投资回报才是根本动因。

　　自营酒店品牌热潮正在兴起

　　据了解，国内房企发力酒店多年，主要采取与国际酒店管理公司以特许经营的方式进行品牌输入。比如，富力、万达、保利等与凯悦、希尔顿、洲际、喜达屋等国际酒店集团联合开发了国内多个知名五星级酒店。

　　本次保利宣布发展自营酒店品牌并非房企中的第一个。去年7月，宝龙地产正式成立酒店集团。同年10月宣布推出自营酒店品牌“艺悦”和“艺筑”。今年7月，继铂瑞和铂骊高星酒店品牌之后，绿地集团又推出自营酒店品牌Q酒店。而恒大、碧桂园、万达则是较早推出自营酒店品牌房的地企。

　　面对如此密集的发展自营酒店品牌。业界认为，一场去酒店洋品牌化，发展自营酒店品牌热潮正在兴起。特别是，今年5月，万达文华酒店正式接手三亚海棠湾凯宾斯基酒店，被业界视为一场成功的“逆袭”。据介绍，三亚海棠湾凯宾斯基酒店开业于2012年初，作为世界知名酒店品牌，这家凯宾斯基只经营了4年多，就被万达易手。易手原因或为“水土不服”。万达则表示，这是万达酒店及度假村品牌输出第二个项目，是“轻资产”战略转型的一个步骤。

　　面对国内酒店业，正在进行的这场“逆袭”或“去洋品牌化”潮流，有人认为，前些年由于运营酒店经验不足，国内房企才“无奈”的请洋管家打理，随着房企的成熟，发展自营品牌是必然选择。也有人认为，这场潮流源于“顺势而为”。因为发展国际五星级酒店不符合当下发展趋势，所以要重新进行酒店定位。

　　六层皮说

　　不过，华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱告诉羊城晚报记者，其中还有更深层次的原因。

　　赵焕焱表示，房企酒店集团发展自营酒店品牌，是酒店投资经历了“表皮”换地皮、抵税神器、品牌溢价层等诸多过程后，最终回归追求投资回报本质的体现。

　　赵焕焱介绍说，酒店有六层皮。第一层皮是招商的彩礼。“是指利用酒店建设计划拿到地皮，此时酒店投资的主要目的在于‘表皮’换地皮。”

　　第二层皮是抵税神器。“是指房企通过对酒店的巨额投资抵充了可观的所得税。”赵焕焱解释说，假设房企当年商品房销售额为100亿元，净利润为20亿元。那么，这20亿元需要缴纳所得税。如果将这20亿元投资酒店建设，净利润就变为0。因此，这个阶段投资酒店能给房企带来可观的抵税回报。

　　第三层皮是品牌溢价层。引入高端国际酒店品牌后，整个地块的价值得到提升，房价也随之提升。赵焕焱称，这一阶段酒店投资的主要目的在于“房价”提升作用。“最初房企进入酒店业是‘被动’的。主要表现，一是出于对房地产的带动，二是引入高端国际酒店品牌而非自营品牌。”

　　第四层皮是抵税第二春。酒店初开业时，对于房企也有着重大利好。“因为酒店的折旧、摊税可以进一步帮房企抵充所得税，这也是一个不小的数字。”赵焕焱解释说，酒店毛利润扣除还本付息、折旧、摊费、得到净利润后，才需要付所得税。而折旧、摊费又非常可观。因此，在这一阶段，引入洋酒店品牌，对于房企仍然有利可图。

　　第五层皮是感到疼痛了。“房子卖完后，随着酒店开业年头的增加，酒店折旧也呈现逐年减少状态，这使得酒店投资抵税利器的作用逐渐丧失。此外，房企还要每年付给国际酒店管理集团一笔高昂的管理费。”据了解，房企给付的酒店管理费大约占到营业总收入的7%到8%。“这在前几个阶段，能够通过酒店投资充抵大量所得税时，这笔开支并不明显。但是，现在要酒店自己赚钱了，这就是一个不小的数字。”

　　第六层皮是指品牌输出。“因为酒店投资的根本目是要得到投资回报。在扒了五层皮之后，房企不得以只能到第六层皮。这是指建立独立知识产权的酒店品牌，对外全权管理或特许经营，继而上市。”赵焕焱说，通过几年来对酒店管理的逐步了解，房企希望减少管理费，甚至是增加管理费收入。所以，从某种角度，发展自营酒店品牌也是一个必然选择。

　　“因此，房企从与洋酒店品牌合作过渡到独立发展自营酒店品牌，实际上就是一个酒店的‘扒皮过程’，而自营酒店的发展结果，则要看各自的能力。”赵焕焱说。

　　记者查询发现，近年来房企自营酒店的经营状况相对良好。大连万达商业地产2015年12月发布的财报显示，2015年该集团酒店经营收入约为52亿元，同比增长22.5%。2015年天猫碧桂园酒店集团旗舰店双十一当天的支付金额突破千万元。对于保利酒店的发展，李国华称看好中端酒店市场，保利酒店的核心竞争力主要来自团队。