东莞长租公寓存在“成长的烦恼”问题。

　　如果对于2018年东莞租赁市场的总结，那么肯定少不了提及长租公寓的兴起及发展。与此同时，在东莞工作的流动人口构成亦逐渐年轻化，他们对居住环境有着更高的要求，对生活品质和高质社交的需求更多元化，使得东莞租赁市场悄然发生着变化。

　　据了解，目前在莞近百万租房人群中，仍有大部分人住在城中村，品质租房市场潜力巨大。2018年的东莞租赁市场，多了像万科泊寓、碧桂园BIG+碧家国际社区、红璞公寓等品牌项目，使得更多租客有了全新的选择。

　　全市长租公寓规模超3000套

　　据了解，自去年3月起，东莞长租公寓逐渐被外界所识，成为东莞住房租赁市场的生力军。其不拘泥于传统的居住场所，长租公寓满足当下90后年轻人对未来生活场景的更多向往。据不完全统计发现，目前东莞市场上运营的长租公寓规模已经超过3000套，其中多数项目为本年度改造后招租或首次开业运营。

　　市面上，上市公司世联行下属红璞公寓、城市主场青年国际公寓、中天悦居等，也都拥有不同规模的多家长租门店。

　　可以说，今年是东莞长租公寓呈现“井喷式”的一年。世联行莞深红璞公寓事业部总经理马波介绍说，“长租公寓这个概念或者是业务形式，是目前很多地产相关公司非常看重的项目，除了政府所属的单位开发外，市场上主要存在着开发商类、酒店类、代理服务类、创业公司类组织经营的项目。”他表示因为东莞的城市发展规划，长租公寓在莞相对于其他城市而言是属于分散型的，因为它有特定的客源要求，需要年轻化居多并且能接受社区氛围及相对高昂的租金水准。

　　据红璞公寓大数据统计，居住在此的人群年龄段在1994年至1997年居多，几乎占据80%以上，且本专科院校毕业的比例占比极高。而作为首个市属住房租赁企业——东莞安居公司相关负责人表示，东莞的租赁市场机遇与挑战并存，未来的发展潜力比较好。目前其莞寓公寓是重点保障政策性人才住房，同时通过市场化业务拓展，参与市场竞争，也在不断地探索出长租公寓可持续发展。

　　不但拼颜值更重拼服务

　　位于南城莞太路的“城市主场”国际青年公寓是东莞最早出现的长租公寓之一，经常吸引众多行业人士及租客的参观。对于公寓名称的由来，城市主场公司总经理张海青有着自己的想法：“名称起源于‘幸福是奋斗出来的’，希望年轻人在这都能奋斗，把城市当成自己奋斗的主场。所以张海青认为公寓的名称往往能决定一家公司的经营理念。

　　对此说法不谋而合地还有“碧家”这个响当当的品牌。自今年5月碧桂园长租公寓项目旗下中端白领公寓“BIG+碧家国际社区”正式落地东莞，其定位是“城市梦想充电站”，致力于向为梦想拼搏的都市进击青年提供更加美好的“寓乐圈”体验。

　　因此，各家运营商的长租公寓项目，无不例外追求精致、清新的家装风格及配套完善的家电、家具等。例如笔者日前走访的城市主场国际青年公寓，在公寓内，笔者看到走廊墙壁粉饰一新，墙体装饰油画趣味、阳光；个别房间门上的小挂件，如玩偶公仔，明星海报等，均带有强烈的个人色彩，凸显房主的性别个性。

　　而碧家国际社区东莞展览中心店门店，笔者在参观公区设计过程中就能了解到，将近600平方米的空中花园，其中包括了自助厨房、烧烤区、休闲区、绿色观景天台等。其中自助厨房，采用了当下非常受潮流青年喜爱的集装箱形式，更能让年轻人享受到烹饪的独特乐趣和满满的仪式感。此外，在公区，除了水吧、健身房、影音区、休闲区、娱乐区、书吧等标配，既是时尚居住社区，又是小资阅读社区。可以说是为来自不同地方的时尚、潮流年轻租客打造一个清新小资的租住空间。

　　除了在公寓颜值、居住空间设计的别出心裁外，各家公寓的运营同样注重品质服务。红璞公寓莞深总经理马波介绍说，“在区位上，各家公寓都比较集中在商圈、地铁口等，都拥有一定范围内的客源，所以服务质量将是未来竞争的关键。”因此，他们要求管理层以及店长必须是每一家门店的第一位租客，要站在租客立场去体验公寓生活，并要求每个租客提出的需求必须半小时内解决，如若解决不了要及时回应租客，给到合理解释。

　　笔者调查发现，泊寓、碧家等长租公寓基本上都结合“互联网+服务”及日常管家服务模式，除了简单的搬运行李、接收快递等，目前有多家运营商已上线或筹划上线网络服务平台，帮助租客实现更加方便的“一键操作”。例如安居公司计划上线的“智慧安居”平台，将与各政府单位、银行及其他住房租赁平台实现各类数据信息的对接，人才可通过该平台享受与住房租赁相关的一站式服务。

　　城市主场总经理张海青认为长租公寓必须让租客感觉到实在、有内涵，不能单纯地“喊口号”，例如他们今年9月试营业的“女神公寓”，创立的初衷是为了真正将关爱女性落实到实处，更好地为她们提供服务，让在莞工作的女性群体得到重视。

　　公寓新“玩法”社群文化百家争鸣

　　业内人士坦言，目前长租公寓的实质是后校园生活的体现，有点类似以往大学宿舍的氛围。“运营良好的长租公寓有家的温度、归属，这里不仅是住的地方，还是一个生活圈，可以交际，就像我们这边，已经有好几对租客发展为恋人关系了。”张海青告诉笔者，“长租公寓的优势是择邻而居，让租房不再是选择空间、冰冷的房子，而是文化，是生活，尤其符合现今90后的思维及生活习惯。”

　　据了解，长租公寓的社区文化运营基本上每周都在进行，不外乎观影、美食、体育，节假日party等。而更有创意的当属万科泊寓，其通过“任务举手制”的方式让租客根据自己的兴趣爱好成立社群小组，如“脱单协会”、“三八女神协会”等，实现社群共治。

　　另外，定位为以女性为主题的“城市主场女神公寓”，在社群文化上也必然少不了一些特定的“新”玩法。张海青透露，目前整个社区的运营计划已经在逐步开展，例如关于女性朋友的“花艺课”“妆发课”等课程，且将为她们量身定制女性文化节，确保全方位关爱。

　　值得一提的是，为了共建社群氛围，“碧家”倡导租客参与的碧家公益小站也是活动频频，例如目前已组织举办的深圳海滩Plogging（一边跑步，一边捡垃圾）及义卖、探访敬老院等。据悉，未来碧家公益小站还将组织更多种租客参与的活动。

　　碧桂园集团莞深区域长租公寓负责人杨巍表示：“我们的租客群体也将进一步细分出高新科技人才、街头潮流青年、新一代新莞人、创意创新工作者和本地原生的新兴创业团队等等。碧桂园长租公寓在东莞，一方面将紧跟集团步伐布局高端金领、蓝领等人群居住空间，另一方面还将结合租客群体跨界文化细分，致力于向这群为东莞带来经济、文化、潮流活力的年轻群体提升居住生活品质。”

　　前景看好但面临“成长烦恼”

　　“相对于其他城市，我认为今年东莞长租市场的关键词是‘稳中起步’，居住习惯是需要耐心培育，而且东莞有这个市场需求，对居住有追求的年轻人越来越多，我们对于东莞年轻人的品牌长租公寓租房习惯培育非常有信心。”杨巍介绍说。

　　面向未来，东莞市安居公司相关负责人表示，对租赁市场的前景还是非常看好的。一是东莞整个大的政策经济环境，近年东莞积极融入粤港澳大湾区发展规划，不断推动产业转型升级，提升城市配套，以及出台各类吸引人才、留住人才的福利政策，如人才入户、人才住房补贴等，吸引了大批青年人才来莞发展；二是随着周边发达城市，如深圳、广州等一线城市的发展，不断会有人才外溢，涌入东莞，使得租赁住房需求攀升；此外，政府对租赁市场的培育也非常重视，住房租赁与人才安居相关政策也正在逐步出台与完善中。

　　但专业化的租赁市场作为新生事物，处于发展初级阶段，因此会面临一些困难：一是改造成本高，租金水平低，收益低，投资回报周期长。相比较广州、深圳等一线城市，东莞的居住客群数量及其收入水平都相对偏低，租金上不去，而长租公寓的改造成本、拿地成本较高，投资回报周期长。二是政策较不完善，相关政策处于探索阶段。如与长租公寓相关的消防、税收、新建、共有产权房等相关。

　　对于今年长租公寓在东莞的总结，张海青归纳得出一个关键词——“水深火热”。他认为一下子租赁市场涌入进来很多资本，但许多运营商还未来得及考虑怎么做，还没想清楚经营的思路就一窝蜂地“瞎搞、乱搞”，初衷虽好但反倒使市场变得混乱；其次目前东莞的租客团体，很多还没形成住长租公寓的意识，客源也是目前东莞长租市场值得去面对的一个困境。

　　而马波则认为目前东莞的长租公寓发展是相对缓慢的，具体表现为“亟待发展、亟待规范、亟待扶持”。“不可能一蹴而就，需要政府尽快出台规范化的政策文件及税收优惠、扶持行业发展，需要金融资本、银行等的支持。”他说。

　　笔者走访中了解到，一个很普遍的现象——譬如在处理生活垃圾方面，为了保持公寓整洁，很多运营商统一在大楼门口设立垃圾集中点，但往往有时候市政清洁工人并不提供协助，而是在原管理费的基础上私自加收费用的现象屡见不鲜。

　　“盲目的扩张是要不得的。”马波说，他同时希望政府的政策能根据东莞各个镇街的产业优势，通过各镇街公租房的管理权下放，能够使他们这类型的长租公寓运营公司有机会竞标参与，并通过市场规则及当地客群分析去重新改造，使长租遍及东莞各地。

　　各方协力扶持市场

　　笔者调查发现，东莞长租公寓存在“成长的烦恼”问题，一是和东莞的产业结构和人才结构有很大的关系，制造业为主的东莞，一般工厂包吃包住，对公寓的租赁需求相对要少；二是东莞有很多商品房公寓项目，已经很大程度上满足了年轻群体的租赁居住需求；三是东莞的房租水平比较低，住宅小区租金单价在30元/平方米/月左右，商品房公寓租金高一些，单价在40元/平方米/月左右，品牌开发商开发的地段好的综合体项目才到50-70元/平方米/月；这样的租金水平，使得长租公寓的租金被拉低。

　　“要解决这些问题，还需要一是东莞出台更多的人才吸引政策，同时大力扶持住房租赁市场特别是长租公寓市场；二是政府积极推动大的开发商和运营商进入长租公寓市场，以更大的投入和更专业的服务来运营好长租公寓项目；比如大投入改造后的项目形象、户型、装修、商业配套、线上平台、线下服务等各方面做得更适合东莞市场，更贴近消费者的需求，同时具备持续改进的运营能力。”东莞市中原战略研究中心总经理车德锐建议。

　　另一方面，除了政府能出台规范性文件扶持、引导、规范外，金融事业单位也在今年多方面落实举措支持长租公寓在莞发展。目前东莞建行先后与中惠熙元、鸿发集团等企业举办了共建东莞住房租赁市场战略合作签约仪式，并先后与22家长租公寓运营企业签订了《CCB建融家园住房服务平台商户合作服务协议》，免费向长租企业提供专业化住房租赁运营平台。

　　其中在贷款支持方面，东莞建行正在为4家企业开展公司住房租赁贷款授信，拟授信总额合计5.9亿元，贷款用途涵盖新建、购买租赁住房、改造装修、配置家具家电及租赁业务日常周转运营等。

　　笔者了解到，未来东莞建行将持续大力支持东莞长租公寓市场发展，一方面为长租公寓企业提供企业租赁管理服务平台等专业化运营平台，解决企业独立开发系统的成本难题；一方面，积极发挥我行在公司类住房租赁贷款的业务优势，满足长租公寓企业新建、购买、改造装修、家具家电配置、日常运营及盘活资产等全租赁周期的融资需求。