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房地产中介:长租公寓与ABS的搅局者

时间:2018-09-25 17:09来源: 阅读度:

  通过长租公寓来稳定租房市场,但市场现实却与愿望背道而驰,这不能不说是一个遗憾。

  8月中旬,我爱我家前副总裁胡景晖的一番话,不仅导致他被已工作了18年的老东家扫地出门,更是引发了一场舆论风暴。

  胡景晖的这番话,有两句很关键,一是“资本大幅度进入长租公寓是推高房租的主要原因之一”,二是“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”

  说来也巧,胡景晖的一番隔空喊话之下,网络上曝出很多关于自如一类的长租公寓运营商抢房源的现象,更有杭州的鼎家长租公寓陷入破产,真可谓很应景。

  地产中介变身长租公寓运营商

  资本进入长租公寓是不是房租上涨的主要原因呢?笔者认为,是的,尤其是脱胎于链家的自如一类的长租公寓运营商是主要的推手。

  长租公寓行业诞生好些年了,为什么今年“妖风”很大呢?其实在于房地产中介这个搅局者。

  长租公寓的运营模式分为轻资产运营与重资产运营,重资产运营就是万科之类的地产商用的模式,轻资产运营就是房地产中介之类用的模式。

  SOHO中国董事长潘石屹说,做长租公寓是注定要亏本的,因为要用6%利率的贷款建设,然后获取1%的租金回报。潘石屹之话对了一半,同时也说出了一个事实,就是长租公寓的投资回报确实是没那么丰厚的,而且周期是比较长的。

  以深圳某长租公寓为例,成立7年一直未盈利。其2015年公司净利润亏损达到246万元,2016年亏损扩大至585万元,到2017的前3个月实现营业收入仅为54万元,净利润亏损达到234万元。

  为什么难赚钱呢?我们从商业模式上看,一是长租公寓希望通过统一的装修和运营,获取租客,从租客赚取高于付给房东的价差,二是运用租客的押金沉淀。但现实是很烧钱,而且回报周期比较长。

  那么要赚钱,一是房源足够的多,即扩张速度快;二是房租是上涨的。所以,房地产中介进入长租公寓领域,从中介商变成运营商,是断然不能接受低回报的现实,作为行业的后进入者,是必须要通过快速的资本扩张形成垄断、提高房租来获取回报的。

  在扩张过程中,成本是不断被抬升的,一是业务人员是无所谓获取房源的成本高低的,他们的考核在于规定时间内获取房源数量;二是长租公寓的运营人员被考核的是如何提高周转,所以不少自如的客户反映甲醛味很浓。

  至于在长租公寓标准化装修运营过程中,所滋生的道德风险和成本就更高了。曾经某个倒闭的长租公寓换一个电子锁的成本就高达数千元,房东九成新的冰箱被扔掉等等,其实这也是在烧投资人的钱。

  所以当搅局者房地产中介介入后,北京回龙观的抢房源、提高租金也就很正常了。

  尤其是自如,孕育于链家,而链家堪称中国租房市场上的王。在北京,房屋中介市场占有率最高的是链家,长租公寓领域市场占有率最高的是自如,找房平台上市场占有率上升最快的是贝壳找房。

  笔者在七八年前发现,房地产中介市场是个典型的非标、区域寡头垄断市场,中介对价格的扰动力量其实很大的。2016年春节后,北京上海买房如同买大白菜一样的疯狂场景中,链家这些房地产中介在其中扮演了什么角色?

  有人会问,房地产中介为何要进军长租公寓呢?在“房住不炒”、租购并举的背景下,新房市场受到调控后,巨大的存量市场意味着更大的舞台。但现实是,房地产中介进军长租公寓之后,近日引爆的问题,让其成为一个活生生的“搅局者”。

  当长租公寓挂钩上P2P和ABS

  房地产中介搅局了长租公寓,更可怕的是,还搭上了金融工具。这也就是胡景晖的第二句话所揭示的。

  8月下旬,杭州鼎家长租公寓一纸公告宣布破产,涉及4000多名租客和6家P2P网贷公司。鼎家的角色,不仅仅是一个长租公寓运营商,还是一个金融操盘者。

  鼎家的模式,是租客和鼎家签约时,实际上同时和P2P网贷公司也签约了。网贷平台将租客申请的贷款,一次性付给了鼎家,鼎家将部分房租付给房东,而租客每月偿还网贷平台的贷款。

  这就是租金贷模式,即长租公寓中介服务商联合互联网金融平台、金融机构等贷款机构开展“租金贷”业务,机构一次性将等同于一年租金的资金放款给到服务商,服务商并未将全部资金给到房东,形成了资金占用。表面上租客按月付租金,实际上每月向贷款机构还贷的服务。

  这种租金贷模式,名义上发展国家鼓励的长租公寓,实际操作中,服务商非法侵占他人财物,形成了资金池,期限错配,杠杆高、风险大。

  更“胜”一筹的是,长租公寓的运营商发行ABS,用金融术语来说就是,以未来租金收入为底层资产,采用“信托计划+专项计划”双SPV的模式发行ABS产品。

  2018年3月,“自如2号一期ABS”发行规模20亿元,证券评级AA+,优先级发行利率6.29%。当融资到位后,从商业拓展角度,以及偿还利息成本及赚取回报角度来说,自如要做的就是不断扩大底层资产规模,即抢到更多的房源,提高周转率,提高房租,如是循环。

  所以胡景晖所言,资本进入长租公寓是房租上涨的推手一点也不假。而一旦爆雷,危害自然也是很大的。上述的鼎家破产即是如此,房东收不到房租,肯定要驱赶房客,而这会引发社会不稳定。

  而如果房源扩张遇阻,即ABS的底层资产规模增长停滞,再叠加房租不断上涨,那么很可能出现违约退租、房租支付逾期。不要觉得这不可能,2018年上半年信用卡累计逾期700多亿元,就连最稳定的住房公积金贷款2017年全国都逾期达到10.58亿元(比2016年上涨了34.6%),房租逾期为什么不会呢?一旦逾期规模过大,那么长租公寓的资金链就可能会爆的。所以我们要警惕金融自由化以及资产证券化的泛滥。

  金融本质上是一个用杠杆来经营风险的生意,早几年都说互联网金融是大象闯进了瓷器店,打得传统金融行业一地碎片,但随着今年P2P公司头头的不断跑路,金融自由化泛滥的后果爆发了,大家就不这么讲了。

  房地产中介本是一个服务商的角色,但摇身一变为运营商,尤其是挂钩P2P、ABS,通过银行贷款或者信托渠道发放贷款,借助金融工具来扩张,这么多问题就迅速暴露出来了。

  曾经说房住不炒,通过长租公寓来稳定租房市场,但市场现实却与愿望背道而驰,这不能不说是一个遗憾。

  (作者为某纳斯达克上市金融机构首席内容官、研究所所长,本文仅代表个人观点)


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