首批共建设42.4万平米共计6400套分布在番禺花都和白云。

　　今年初，广州市获选为村集体用地建租赁住房试点，项目选址备受关注。9月9日，广州终于将试点项目落地，经过市规委会审议通过，番禺钟村街谢村、花都狮岭镇旗新村、白云钟落潭镇长腰岭村、花都花山镇小㘵村成首批试点项目，将建设42.4万平米、共计约6400套租赁住房。

　　市国规委表示，本次在第一批试点项目中，按照成熟一个推进一个的工作思路，共选取了4个条件成熟的村留用地地块试点租赁住房，分别是为番禺钟村街谢村、花都狮岭镇旗新村、白云钟落潭镇长腰岭村、花都花山镇小㘵村，上述4个项目均已经由所在村召开村民代表大会表决通过，其中花都花山镇小㘵村符合规划要求，不需要通过市规委会审议，其余三个地块需要优化调整用地性质和规划指标，需经过市规委会审议。

　　资料显示，上述3个需要调整规划的地块均属于适建区，土规均为城乡建设用地，交通区位优越，长腰岭村、旗新村地块靠近白云机场，谢村靠近广州南站，3个地块周边均有高速直达，靠近服务对象，周边有连片的产业区或者镇区。同时，3个项目地块现状均没有建筑，条件良好，近期可启动建设。

　　本次3个地块如完善规划后进行建设，将新增租赁住房用地约11.5公顷，建筑面积约42.4万平方米，配套设施42处，配套建筑面积约3.9万平方米，可提供租赁住宅约6400套（按60平方米/套计算），其中狮岭镇旗新村租赁住房用地20807平米，建筑面积62421平方米，租赁住宅950套，配套设施12项，配套建筑面积4330平米；钟村街谢村租赁住房用地81164平方米，建筑面积324684平方米（含服务设施用地15585平米，建筑面积32468平方米），租赁住宅4870套，配套设施16处；钟落潭镇长腰岭村，租赁住房用地12351平方米，建筑面积37053平方米，租赁住宅580套，配套设施14处，配套建筑面积2010平方米。

　　狮岭镇旗新村：新增租赁住房62421平方米人口增加2100

　　本地块需要对原控规的商业用地（容积率2.0、建筑密度40%、绿地率35%）性质进行调整，同时将地块分为3个小地块。

　　小地块一用地性质规划修改为二类居住用地（租赁住房），容积率3.0，用地面积20807平米，绿地率30%，建筑密度保持不变，建筑面积62421平米；小地块二则包含肇花高速旗新安置区地块，容积率3.0，用地面积5189平米，绿地率30%，建筑密度不变，建筑面积15566平米；小地块三用地面积12954平米，绿地率调整为30%，其余23平米边角地调整为农林用地。

　　本项目规划配套的公共服务设施共17项，占地6160平米，建筑面积5410平米，其中在租赁用地内新增12项，在村安置用地内新增4项，在商业用地内的农贸市场仍予以保留。

　　规划修改后，本地块将增加外来人口租赁住房供应，并且解决肇花高速安置遗留问题，改善了外来人口的居住环境，又增加当地村民收益。同时，规划实施后居住人口将增加2100人，配套公共服务设施增加16项，可满足周边居民需求，对周边市政容量影响较小。

　　规划修改后总建筑面积增加了25949平米，商业建筑减少了52038平米，居住类建筑增加了77987平米，导致货运交通、客运交通减少，周边主次干路和支路系统完善，保留原控规路网密度不变，交通运作稳定良好。

　　番禺区钟村街谢村：建租赁住房324684平米解决南站征地的遗留问题

　　谢村地块原规划为农林用地，需要调整规划的部分共分五项。

　　第一部分为谢村留用地部分，用于建设租赁住房，总用地面积81164平米，综合容积率4.0，总建筑面积324684平米，建筑密度40%，绿地率30%，其中三个地块用地性质调整为二类居住用地（租赁住房），面积共计65579平方米，建筑面积292215平米，2个地块为服务设施用地，用于建设服务于租赁用房和周边片区的公共服务中心，用地面积15585平米，建筑面积32468平米；配套设施包括综合管理用房、家庭综合服务中心、星光老年之家、物业管理、社区卫生服务中心、康复中心、社区少年宫、图书室、居民健身室、托儿所、党群活动中心等。

　　第二部分为铣墩村留用地部分，为减少因村界分割造成的零散用地，将西南侧的铣墩村留用地调整为租赁用地或者商业商务用地，用地面积5896平米，建筑密度40%，绿地率30%，后续将于铣墩村协商，若村同意建租赁住房，则容积率为3.0，若村要求建商业商务，则容积率按2.5执行。

　　第三部分为历史文化资源部分：对地块北侧震庵马公祠、襟湖李公祠2处文物进行保护，用地性质调整为文物古迹用地，并设10米保护范围，震庵马公祠设30米建控范围，襟湖李公祠设42米建控范围。

　　第四部分为道路和交通部分：为保护历史文化遗产，对道路线性进行优化，同时加密路网，在租赁住房北侧增加一条15米宽东西向支路，增设公交首末站1处，用地面积2000平米。

　　第五部分为公服设施部分：在谢村留用地内新增公服16处，建筑面积32468平米，由区政府统筹建设。

　　本规划实施后可增加外来人口租赁住房供应，并且解决广州南站征用谢村土地的安置遗留问题，改善了外来人口的居住环境，又增加当地村民收益。规划调整后，配套公服17项，可满足项目地块和周边居民需求。

　　对交通的影响方面，通过对汉溪大道和兴业大道沿线节点的合理选择，保障主干路之间的便捷交通转换，控制规划区内部支路出入口形式，减少支路对主干交通的影响，项目对周边路网的影响可以接受，建设设置公交首末站一处，用地规模约2000平米，已经在留用地北侧落实。

　　综合来说，本次调整可确保土地得到充分利用，有利于带动周边土地价值的升值，缩小各个片区的差距，符合集约用地目标。

　　白云区钟落潭镇长腰岭村：租赁住房主要提供给附近广药物流基地职工

　　规划需要将原工业用地（容积率1.6、建筑密度45%、绿地率20%）分成两个地块：地块一用地性质为租赁住房用地，用地面积12351平米，容积率3.0，建筑密度40%，绿地率30%，建筑面积37053平米；地块二现状为村民住宅，预留作租赁用地，用于今后北侧市政道路的安置需求，用地面积6032平米，容积率3.0，建筑密度40%，绿地率30%，建筑面积18096平米；上述两地块之间设置15米宽的防护绿地（非独立用地），不占用地指标，同时，新增公共居委级公共服务配套14处，占地1870平米，建筑面积2010平米。

　　本次项目周边工业企业对环境的影响主要是废气和噪声，在采取措施后，排放值能达到排放标准，同时，广药生物医药城白云物流基地紧邻本地块，主要污染源为噪声，为了降低影响，规划为此设置了防护林，综合来看，在措施得当的情况下，3个企业不会对租赁地块产生影响。在租赁住宅建成后，带来的主要污染为生活污水，量较小，不会对流溪河水环境质量产生明显影响。同时，在后续租赁住房和周边工业项目的建设故管理方面，将采取以下措施，一是明确项目定位，该保障房的主要服务对象就是邻近的广药物流基地，集中租赁给园区入驻企业作为宿舍使用；二，合理选址，确保租赁住房和产业项目不位于上下风口，严格实施防护绿地；三，该项目本身和南侧产业园都必须编制环评报告送环保部门批准，确保产业项目对租赁住房无负面影响后再启动租赁住房建设。

　　对交通的影响方面，项目实施后对晚高峰新增机动车交通量为每小时48标准车，吸引量为每小时109标准车，地区主要道路维持在d级以上水平，交通系统可以支持项目实施；项目为周边工业仓储企业提供员工宿舍和配套服务，可改善村民居住环境。规划居住人口1765人，配套公服14项，可满足居民使用。

　　专家观点：应出台管理办法约束避免出现变相小产权房

　　规委会委员周剑云表示，对于农村集体用地建租赁房，关键要有配套措施，明确能不能转租，租金有没有市场管理，如果没有对租赁有严格的法规管理，很容易变成小产权房，虽然暂时这个项目的建设量不大，对全市影响不大，但是如果各村都如法炮制影响就很大，会成为一个新的空子。

　　规委会委员董黎也提出，这个项目是公益性的项目，在规划指标上突破一点可以支持，但是现在碰到公益性项目一概支持，城乡规划技术规定都被突破了，未来可能还是要考虑如何解决这一难题。

　　市国规委主任彭高峰在讨论时提出，乐见大家积极讨论这个议题，不过也需要明确一些背景。这一批试点的集体用地建租赁房，其实并不是各个村抢着做，光是大确权只能办一个房产证、要村里集体投票这些就难倒很多村，所以能有现在几个村已经很不容易了。另外，现在国家要多主体供应住房，不能老是用限制市场需求的方式，要通过城乡用地来统筹，而且供应量要很大，这些条件加起来，使得这个事情非常急，“本来早就要上会了，就是因为前面那些约束条件要逐村推进，所以慢了下来”。

　　彭高峰也提出，试点项目确定之后，配套的管理政策也要马上定下来，否则到时在执行和管理层面容易出问题。

　　规委会委员陆原也对此议题表示赞同。他介绍说市人大也在调研这个问题，这是个多赢的项目，国家、村集体、个人都要得利，但是提高容积率要慎重，如果容积率用于配套的话，是可以提高的，因为广州提出了租售同权，这个要落实，不是一句空话，否则以后100个村开始实施的时候居住人口大大增加，麻烦就大了。

　　作为试点区的代表，花都区区长叶志良也同意各委员的观点，表示政府应该出台管理办法约束好，否则就成为变相的小产权房，希望后续市住建委同步出台管理规范，租金一定要一年年交，不能一次性交20年。