在空置率就是成本的前提下，新装房投入市场的周期是不是被压缩?

　　一波未平一波又起，在“长租公寓推高房租”之后，“甲醛门”再度让自如这家长租公寓运营商身处舆论的风口浪尖。这家管理着70万间房源的长租公寓运营商，发展速度让业内瞩目的企业，为何会出现这样的问题?而从行业的角度看，长租公寓行业的快速周转模式又存在着哪些问题?

　　背景

　　管理着70万间房源的自如出现了让租户担忧的污染

　　7月13日，一名自如客死于急性白血病。这位阿里巴巴员工，曾于5月8日入住杭州滨江一间自如房间。在他去世后，他的妻子对那套自如房子进行了检测，结果显示甲醛超标。8月31日，一篇文章在网络发酵，名为《阿里P7员工得白血病身故生前租了自如甲醛房》。据媒体报道，阿里员工妻子已将自如起诉至法院，杭州市滨江区法院已立案，并将于9月27日开庭审理。9月3日，自如相关负责人对此表示，目前正与上述阿里员工家属进行沟通，并做好安抚工作，自如将积极配合司法部门的工作，并尊重法院的裁定。 “甲醛门”事件出现后，引起了不少自如租户的担忧，担心所住的房子也有潜在污染。对此，自如CEO熊林曾表示，“现在我们有一个流程，假设你住的房源属于二次出租，你感受有问题，我们也有专业流程，随时提起，马上安排，并且我们有一条，只要你觉得你屋子里面的空气质量不合格，或者有异常反应，我们无条件帮助你做退换”。 不过有网友反映，检测过程也会存在着各种各样的问题，检测设备是否准确?检测机构是否权威?都是租客们头上挥之不去的阴影。对于自如提供的免费检测，有网友也反映流程非常复杂，条框较多。

　　自如成立于2011年，原为链家内部的创业平台，2016年6月脱离链家独立运作。2017年12月1日，自如同时宣布进入成都、武汉、天津、广州四座城市，发展速度业内瞩目。而稍早前2015年布局的上海及深圳早已做到城市第一的位置。

　　其官网显示，截至2017年10月18日，自如管理价值3000亿的房屋资产，服务超过100万自如客，员工规模近5000人。2018年，根据自如发布的数据，其获得了40亿元的融资，市值200亿元;同时管理房源超70万间。

　　分析

　　利润来于价差空置增加成本

　　自如正陷入因房屋环境致人白血病身故的质疑中。但个案引发的质疑最终指向了长租公寓的快速周转模式：在空置率就是成本的前提下，新装房投入市场的周期是不是被压缩?

　　当前，长租公寓市场上主要有两种模式，一种模式是整栋的集中式公寓，这些品牌公寓会把酒店、商办等物业整栋租赁下来，装修以后再出租;自如则以分散式公寓起家，房源来自于业主，从房东手里把房源租下来，进行不同程度装修再出租。但在2012年后，自如也开始涉足集中式公寓。但是在众多的产品类型中，分散式长租公寓仍是自如开拓市场的主力。

　　对于自如的主要盈利模式，自如CEO熊林曾这样介绍：“我们的算账逻辑其实也很简单，就是把一套房子收进来，我们投钱装修、做标准化，再租出去，通过两端——房东端和客户端各收服务费，来覆盖我们的装修和运营成本。”

　　也就是说，分散式长租公寓盈利的空间就在于：收集房源和装修出租的价格差。在房源到手和出租之前的空置时间，都属于长租公寓的运营成本，这还不包括装修费用。业内人士表示，分散式长租公寓收到房源后，都会与业主约定一个“空置期”，不过大部分业主只承担一个月的空置期费用。

　　那么，自如房源出租周期到底如何?对此，近日熊林在接受媒体采访时表示，首次出租的房源，出租周期是在往后延的。不同的城市不太一样，平均在25天;二次出租的房源全国释放出来以后，应该在15天之内可以租出去。目前没有强制要求空置期。他说，“我们没有所谓的空置期概念，而是必须检测合格才能上线，要有第三方检测报告。”

　　但实际上，死于白血病的那位阿里巴巴员工，租住的正是自如甲醛超标的房子。

　　观点

　　租房二次装修污染亟待重视

　　事实上，不光是长租公寓，在日益火热的“租房大改造”风潮之下，租房二次装修造成的污染已经成为值得关注的问题。

　　“我们主要是做散客的放租和承租，这种房源很少是新装修的。”广州某房产中介相关负责人在接受记者采访时表示，与长租公寓不同，传统中介接手的房源大部分都不会是新装房源，“极少有业主或者房东特意花钱把自己的房子重新装修之后再出租，翻新一次成本也不低，每月收租也多不了几百块，要蛮长时间才能收回来，租金价位大多还是跟地段关系比较密切”。不过，该负责人也透露，中介在接手房源时为了确认是“真房源”，都会先行看房，“如果发现是新装的房子，也会问一下业主装修了多久”，但其也明确表示，“我们不是专业机构，没办法告诉租客空气质量是不是达标，最多提醒一句房子是新装的，租住进来要注意开窗通风。”另外，对于新装房，中介也大多会提醒租客，可以适当与房东约定一个“免租期”，用于检测和通风或者采取其他的安全措施。

　　针对热衷于“提升租房生活品质”而进行二次装修改造的租客，某定制家居龙头企业相关负责人杨小姐提醒，要避免、降低甲醛的污染，可以从“源头”开始，尽量选购环保级、可追溯来源的良心大品牌产品;避免过度装修;合理安排通风时间，在不适宜通风的时候，可以使用新风与风扇来辅助。

　　熊林透露，也考虑过把屋子装上新风系统，但确实是做不到。一个是成本，一个是现有大量的自如房源已经是装修过的房子了，如果装新风系统，当时的办法是只能在窗子上打洞，很难说服很多业主和小区的物业，因为外观各方面都变了，所以该举措没有落地。

　　链接

　　苯和甲醛是室内装修主要污染源

　　东南大学公共卫生学院环境医学工程教育部重点实验室张娟等人在《苯和甲醛装修污染与白血病发病风险的研究进展》一文中指出，在家庭装修污染中，苯与甲醛的超标最为广泛，而这两者均被国际癌症研究中心(IARC)列为1类致癌物。多项室内装修调查研究表明，新居室装修后，苯和甲醛严重超标率极高。

　　苯作为有机溶剂，在溶解性涂料、油漆及各种粘胶中广泛使用，主要经呼吸道进入人体，也可经皮肤吸收，长期吸入苯浓度超标的空气易引起苯的慢性中毒，引发过敏性皮炎、喉头水肿及血小板下降等症状，严重的可导致血液系统恶性疾病发生。流行病学资料显示苯的暴露可导致苯白血病的发生。该文指出，近年来，我国白血病发病率日益上升，高度怀疑日常生活苯暴露的增加是其中一个重要原因之一，有研究报道显示，装修后3个月内入住者，可能增加白血病的风险。

　　相比之下，甲醛更受到大众的关注。室内装修甲醛污染主要来自人造板材、家具、黏合剂以及地毯等合成织物，浓度超标会引起恶心、呕吐、咳嗽、胸闷、气喘，是公认的变态反应源，也是潜在的强致突变物之一，2005年，IARC将甲醛定位1类致癌物。张娟指出，虽然甲醛暴露的动物实验研究未能诱发白血病，但部分人群流行病学调查资料显示，长期低剂量接触甲醛可导致呼吸系统的肿瘤，也有增加白血病的危险性。尤其需要注意的是，苯和甲醛均有潜在遗传毒性，长期联合暴露于苯和甲醛污染之下，其风险值得关注。

　　广州市妇女儿童医疗中心血液肿瘤科主任江华指出，通俗来说，白血病是白细胞在从干细胞向成熟细胞分化过程中受阻，不停地自我复制，无限增殖，并浸润各种组织器官，导致机体出现问题的一种血液疾病。白血病跟基因突变有关，但具体什么原因导致了基因突变，目前尚没有绝对定论。医学界认为，除了遗传，白血病还与化学因素、放射因素、病毒因素等环境因素相关，如化学因素，苯、甲醛都是世界公认的可致癌物质。有流行病学调查显示，在环境污染严重的地区，儿童白血病有聚集性发病的现象。