我们绝不是找借口为中介开脱。

　　房租上涨，中介被认为是罪魁祸首，还有人劝大家避开中介找房。中介真的这么糟吗？没有中介我们能租到更好的房子吗？

　　在租房这件事上，你可能已经收到不少的建议或劝告了。

　　比如，一定会有人告诉你，最好避开中介，能直接找房东租房最好。交钱的时候也不要转交给中介，最好直接给房东。早就有人开发了没有房产中介的网络平台，房东和房客可以自由入驻、直接联系。

　　当然，让中介成为众矢之的的还有另外的说法，比如恶意抬高房租、盲目扩张导致的金融风险。

　　如果按照这些说法， 中介早就该被唾弃了，但为什么，在互联网发展的这么多年里，中介不仅没有被唾弃，而且变得越来越重要了呢？

　　这些事不赖中介

　　城市经济学的理论早就告诉我们，影响房租水平最直接的原因就是房屋的空置率，也就是市场上空房的比例。在一个自由市场中，空置率越高，房租的水平就越低。这说的就是供需关系，空房多了，房租自然就低。

　　中介有没有抬高房租，要看他有没有影响市场的供需关系。某公众号发文称，某些长租公寓有房不出，一被约谈就拿出几万套的房源，就是抬高房价。

　　要弄明白这个问题，得先看长租公寓对租房市场的影响到底有多大。2017年，北京住房租赁累计交易约246.8万套次，而同时主要住房租赁企业提供的房源约60.68万间（套）。也就是说，主要中介占市场总额的比例还不到1/4。

　　不仅是占比小，供需关系还受到其他更重要的因素影响，比如大规模拆除违建会导致供求减少，房价上涨会让租房的人数变多，房产政策、人才政策都会影响供需。

　　中介根本无法决定市场的价格走向，甚至是涨是跌都决定不了。如果他们拿了房不及时租出去，就要每天付出大量的成本，没有哪个中介会这样砸钱做没有意义的事情。

　　既然长租公寓改变不了整个市场的房租，那他们留房子干什么？举个简单的例子就知道了，为什么火车票不会一下子全放出来，而是分批放票，因为这样临时出行的人才能买到票。放在市场中更关键是，当资源不足时，越到后面价格越高，中介也能因此赚到更高的钱。所以他们留部分房子，是因为预测未来房租会涨，而不是导致未来房租增长。

　　有人说中介通过相互抬价，让房子的租金猛涨，但这个说法也非常站不住脚。如果长租公寓的房租更高，房客就会放弃长租公寓，花更多时间找价格便宜的房子，因为房客能负担得起的房租是有限的。但房客还愿意花这么多钱租房，说明市场上的房租并没有更低。

　　前瞻产业研究院对比几家长租公寓发现，2017年几个城市的主要长租公寓中空置率超过10%的只有优帕克，这是一家定位服务企业高层的高端公寓。在针对青年群体的长租公寓中，自如整体空置率最高，达到10%。

长租公寓空置率对比/数据来自前瞻研究院

　　而国际通常认为，租房空置率10%以下为合理区，房屋供求基本平衡，10%-20%是危险区，如果超过20%则为房屋库存严重积压。自如的空置率虽然比其他公寓高，但也还是在合理范围内，说明定价并没有超过市场价格。而且，自如的租客平均租期和续约率都高于行业平均水平，如果定价过高显然不会这样。

　　没有中介更糟糕

　　早在90年代中期，比尔·盖茨预言，互联网将成为“终极中间人”，结束中介这一行业，届时“交易中涉及的人只有真正的买方和卖方”。

　　但世界首富显然错了，人们还是需要中介，甚至比以往更需要中介。

　　经济记者Marina Krakovsky写过一本名叫《中间人经济》的书，她在书里说，“中间人比以往任何时候都更加普遍、更加可贵，不可或缺”。

　　在以前，人们需要中介是因为信息更少，但现在，互联网的普及让网络信息更加冗杂，找到可靠信息的时间成本增加了不少，而熟悉租房市场的中介能快速找到更适合的房子。

　　而且，中介机构不止是提供信息的，它还提供了更专业的保障。

　　即便网上已经详细列出了房子的情况，也总有我们关心但不了解的细节，比如光线、湿度、管道甚至是历史，“任何存在隐蔽信息的情形下我们都需要中间人”。

　　存在隐蔽信息时，中介也更能保证你租到的房子价格是合理的。你初来乍到不了解情况，房东就有机会要到相对高的价格，比如像“凶宅”这种会在正常市场中贬值的房屋，房东可能会隐瞒信息，但是中介却有责任去了解并告知信息。

　　更专业的还体现在服务上，个人直租很难专门为房客重新装置房间，配备齐全的家用电器，甚至像维修、搬家、保洁这样的服务，都需要房客亲力亲为。但长租公寓却可以提供以上服务，而且由于是规模化操作，价格也会比房客自己找相关服务便宜很多。

　　而且，传统的个人直租中，房东随意涨租或者违约风险更大。比如2011年，限购令出台后，昆明房租飞速上涨，很多房东直接毁约涨房租逼走房客，租房纠纷比上一年同期增加了30%。而中介市场尤其是长租公寓，更加规模化、规范化、专业化， 违约风险相对较小。

　　说白了，中介代表的是一个更专业、更正规的平台。它做的不是一锤子买卖，因此更要保证服务质量，也因此新房客能够通过查询中介的信誉度来选择到更加靠谱的中介。

　　马里兰大学的经济学教授金杰·金（GingerJin）就指出，口口相传的评价从根本上说是“随机、独特、不易被发现的”，而集中评价模式能令评价在每笔交易后广泛快速地传播开来。因此，不能确立严格的企业规范、保障用户权益的公司，都很难在市场中长远地发展起来。

　　还有一点很容易被忽视，就是中介的隔离作用。比如你跟邻居有矛盾，自己去解决耗时又耗力，但是有中介就可以代为沟通，不管对方怎么奇葩，你都不会直接接触到，中介本身也是一个缓冲带和调和剂。

　　如果在租房这件事上真的有什么建议，绝对不是让大家避开中介，相反，从概率上讲，找一个正规稳定的中介，绝对比直接找房东甚至二房东租房更有保障，也更加省事。

　　怎么来挑选中介

　　所以，关键的问题不是一棒子打死中介，而是知道如何找到靠谱中介。

　　最近让大家觉得最不靠谱的中介恐怕就是鼎家公寓了，有公号说它的发展模式就是用租客签下的网络贷款扩张，倒闭之后租客不仅没地方住，还要继续还贷款。

　　但实际上，长租公寓的这种操作，金融上称之为资产支持证券（ABS），本身并没有问题，就是通过某种方式，把未来到手的钱提前拿出来使用。

　　金融公司把租客未来会付的房租提前付给中介，并赚取利息；中介获得资金能够更快运转；而租客则可以按月缴费，不用押一付三这么辛苦；第三方机构则对资金进行担保，隔离风险。这一套模式上世纪60年代就在美国形成了，现在也是国内租赁住房融资的重要渠道。

　　在现有的机制下，只要房客按时缴租，监管许可，这套流程就可以继续下去。企业需要应对的，就是在ABS发行受阻时，留备的自有资产能补足房东租金的缺口。

　　而鼎家公寓最大的问题是它网贷和信用贷都不合规，而且一直在亏损运营，没有留足够的资金来付给房东。但市面上其他的长租公寓，尤其是头部公司，金融系统比鼎家完善太多了。

　　所以，如何避免遇到下一个鼎家——不找容易倒闭的中介。

　　这个说起来也不难判断，基本上就是找成立时间早、规模比较大的中介。从2017年开始，政策开始鼓励发展租房市场，大量资本在这个时候进入。但就像共享单车一样，越晚进入，越难以在现有格局下生存下来。中国的创业公司失败率在80%以上，一不留神某个新入场的中介可能就倒闭了。

　　而中介规模大最直接的影响就是应对风险的能力更强。大的中介可以通过创建分散化的投资组合，在承受风险的同时避免风险。而小中介可能只能租下一个小区内的房子，赔了就倒闭了 。

　　还有一个比较好查到的信息，是公司的融资经历。由于租房市场回报周期长、利润率低，没有大量资金很难在市场上存活下来，而且融资成功也能在某种程度上反映投资家们的态度。

　　不止是小中介容易倒闭，操作上也更有可能出现不规范的地方。比如有的中介故意设置合同陷阱，克扣押金租金，或者借故赶走租客却不退钱，这就是常说的“黑中介”。2018年初，某一线城市媒体调查显示，该城市黑中介就有220家，而能够向法院提起诉讼的租客只有2%。

　　然而在中国，租房黑中介几乎在每个一线城市都能碰到，这并不是因为政府监管不够。实际上，正是因为政府制定了严格的租房中介标准，才让很多中介不得不暗地进行，也难以形成规模。

　　比如，上海等地的租房规定中都明确提出，“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，房间居住人数不得超过2人，不得分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。”

　　看起来是为了形成规范，但却忽视了很多人根本就租不起人均5平米的房间，能提供这样服务的中介注定是不合规的，没办法合法经营，也就不管长期信誉了。所以才会发生黑中介租隔断间给房客，又向监管部门举报自己的房屋，以便赶走租客的事情。

　　如果你不知道怎么判断黑中介，最简单的方法也是直接找大平台的中介。他们也会有一些价格低 的房子，你找人一起在小房间合租，也不会把你赶出去。

　　生活确实不容易，但如果因此就视中介为洪水猛兽，那接下来在大城市的生活只会更难了。

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