长租公寓正在遭遇一场前有未有的行业性打击。

　　短短一年间，长租公寓经历了被“捧”、“杀”两个阶段。上个月还在为租房租赁事业贡献光和热，这个月随着我爱我家前副总裁胡景晖的炮轰，就被千夫所指。行业的蜜月期说结束就结束，连招呼都不跟人打一声。

　　8月21日，胡景晖在接受《第一财经》采访时表示，一些长租公寓为了扩大规模，以高于市场价获得房源，但房屋最终是否租得出去由租客的支付能力决定。一旦这些企业高进低出必然赔本，赔到一定程度将是资金链的断裂和现金流出现问题，最后就是爆仓。

　　胡景晖认为，一些引入资本的长租公寓运营商，其核心理念不是to C(面向租客)，而是to VC。资本希望迅速把规模做大，做大以后再赚钱，赚钱以后再讲故事，讲完故事再上市或者套现。长租公寓有其合理性，但要真正盈利，需要有清晰的盈利模式。

　　长租公寓来钱比贩毒快?

　　除了胡景晖的爆料，一篇题为《为什么中介哄抢租赁房源，因为贩毒都没它来钱快》的自媒体文章也引起了网友的广泛关注。

　　文章直指公寓运营商采取的租金分期付款方式是空手套白狼，贩毒都没它来钱快;而各地房租持续被推升和这种运营模式密不可分，更认为中介靠房源窃取租客的贷款资金，所有收益归自己，是一个无本万利的买卖。

　　经历了房租上涨，租客心理已敏感到极致，加上近日杭州长租公寓运营商鼎家资金断裂一时间，愤怒且恐慌的人们把口水砸向长租公寓和运营商。

　　对此，第一财经记者采访国内多家分散式及集中式长租公寓，调查千夫所指的租房分期贷现象，舆论背后的真相逐渐浮出水面。

　　市场上确有部分公寓在使用租金分期产品，但这种产品有较强的地域属性，多见于分散式公寓，也未成为行业主流，既谈不上无本万利，也不能算空手套白狼。

　　长租公寓分期贷成本高

　　坊间一些观点认为，长租公寓在租客不知情的情况下欺骗租客，引诱其与第三方金融机构签下以偿还房租为基础的未来一年的贷款合同，而运营商则从第三方机构那里一下子回笼了一年的资金，用来继续滚雪球，扩张规模，但一旦资金链断裂，运营商卷钱跑路，但租客甚至全社会将为其买单。

　　实际情况是，运营商需要贴息，也有财务压力。

　　第一财经通过多方采访掌握的信息显示，现在银行针对长租公寓有两种产品，一种是针对业主的业主贷，一种是针对租客的分期贷。

　　分期贷的逻辑是，部分长租公寓运营商只支持季付、半年付和年付和一次性付款等付款方式，加上房屋押金，租客要一次性给出一大笔钱，而为了解决资金压力，长租公寓顺水推舟与金融机构合作，推出租金分期产品。

　　租客固然可以通过租金分期减轻压力，但需要为此签署一份性质等同贷款的合同，然后每月支付给金融机构相应的租金。

　　而对于运营商而言，使用分期产品的好处是，通过金融机构，一次性回笼一年的租金，这些租金可以用于装修房源、日常运营，也可以继续拿房扩大规模。但这并非是没有成本的资金，运营商自身要贴息，承担不菲的利率。

　　一名银行业人士告诉第一财经，目前市场规模较大的公寓运营商贴息利率已达8%-12%。

　　而猫宁公寓联合创始人罗立华对第一财经表示，“一些运营商使用分期产品，一年12个月的房租，最后收到手往往只有11个月，不见的那一个月真是拿来填补贴息成本，利率甚至高达12%-15%。”

　　此模式中，租客的风险在于，万一使用分期贷的租客面临着既要继续交房租给第三方金融机构，又要被房东收回房子的难关。房东反而是最安全的一方，至多事后会花费精力请租客搬离。

　　长租公寓再现倒闭

　　客观而言，使用分期贷的租客有风险，且结果已有案例可参照。

　　8月20日，杭州长租公寓运营商鼎家(公寓品牌为“鼎寓”)贴出一纸公告宣布倒闭，“因经营不善导致资金断裂，已停止运营”。

　　鼎家表示，将引入上海寓团公寓管理公司作为鼎家业务承接方，并将于近日陆续主动与业主和租客联系承接事宜。

　　工商登记资料显示，寓团是一家在今年5月18日注册的新公司，注册资本约为55.55万元，背后股东是两名自然人。对于长租公寓行业而言，这是一个完全陌生的名字。

　　一种说法是鼎家管理层卷款跑路，转移资产并注册了一家名为昌德的新公司。不过第一财经并未查询到这家公司的注册信息，通过公告上提供的联系方式也未能与寓团、鼎家取得联系。

　　鼎家对业主和租客的处置方式简单粗暴，在公告中指出，业主和住户如果不能和寓团合作，可以自行协商解决，有租金或押金的损失，可以通过诉讼或等到鼎家清算后，再由相关部门统筹解决。

　　通过租金分期方式，与鼎家及第三方公司签订分期贷合同的租客深受其害，面临着继续交房租给第三方金融机构，又要被房东收回房子无家可归的尴尬局面，另外还有个人信息遭泄露的问题。

　　鼎家不是第一例，今年3月，上海的爱公寓也是因为使用分期贷，过渡扩张，最终导致资金链断裂，被分散式长租公寓蛋壳所收购。

　　日光底下无新事。行业还在草创、野蛮生产的阶段，当金融介入时，原本简单的租赁关系变得复杂。

　　从2017年年中，一系列利好租赁的政策红利出台，到经历今年7、8月份，因季节性及市场供应量减少、长租公寓拿房等多种因素导致的房租上涨，后又爆发鼎家事件，短短一年间，长租公寓经历了被“捧”、“杀”两个阶段。

　　在深圳运营长租公寓的李丽感到很委屈，上个月还在为租房租赁事业贡献光和热，这个月就被千夫所指，推高房租逼走年轻人、非法敛财让租客承担风险。

　　行业的蜜月期说结束就结束，连招呼都不跟人打一声。

　　分期贷是主流吗?

　　实际上，长租公寓运营商中，除了自如、世联行等中介出身的机构外，还有万科、龙湖、金地等开发商、个人创业者，以及银行背景的机构。

　　其实，这并非一个无本万利的买卖，且财务成本较高。

　　但如此高的利率仍未能使长租公寓退避，正是反映了行业盈利之难，融资之困。上述银行业人士指出，“一些小的，没有机构背景的运营商很难拿到银行融资，也做不了证券化的产品，不做分期活不下去。”

　　罗立华表示，小公司在银行融资还是需要走较传统的融资方式，需要抵押物，流程慢周期长，但好处是利息能低至6%-7%。

　　而且，并非所有长租公寓运营商都在做分期贷。

　　深圳万科执行合伙人、万科泊寓租赁服务有限公司总经理袁军告诉第一财经，“分期贷在泊寓里是负面清单，坚决不碰，也不会过多关注金融领域，我们现在的工作重心还是放在运营和服务上。”

　　长租公寓行业资深运营、观察人士郁珽接受第一财经采访时表示，“市场上的确存在使用租金分期的行为，但只是一部分的分散式公寓，集中式多数没用分期贷，因集中式公寓房源有限，分散式公寓发展速度快，量大，有低总价单间收房的基础。这种支付方式在行业中并未成为主流。”

　　另外，北京、上海等地公寓对租客的要求是多使用季付或者半年付、年付，但深圳的公寓对租客要求的主流还是每月一付，分期贷缺乏生存土壤。

　　第一财经记者了解到，目前使用分期贷的规模性公寓运营商有自如、爱上租、蛋壳等数家。

　　一名自如内部人士称，公司支持多种付款方式，包括月付、季付、年付等，租客可以自由选择。不过选择季付、年付会有一定的折扣优惠(除了月付外，其他付款方式折扣相同)，一套普通的长租公寓选择月付会比季付等方式每月多出一百多元的租金。

　　在这种模式下，多数租客为了优惠会选择季付等方式，也会借助自如分期产品。

　　爱上租相关负责人告诉第一财经，“我们曾测算过即使在不贴息的情况下，仍有超过20%的客户选择房租分期业务。”

　　郁珽认为，“租金分期初心是好的，只是后来被玩坏了，但说长租公寓空手套白狼是把概念放大、夸张了。”

　　近日，北京市住建委在约谈租赁企业负责人，提出不得利用融资恶性抢占房源、不得哄抬租金抢占房源等要求后，又开通举报热线打击“黑中介”，发现包括自如在内的数十家机构涉嫌违法违规，北京市住建委称下一步将予以严厉处罚。

　　深圳一家公寓创始人表示，“监管自然有必要性，但为何会出现分期贷，运营商为何会为了规模铤而走险，同样值得思考。”