“市场低的时候就进货，高的时候就出货，如果我承诺SOHO不销售项目，还做什么生意呢，生意不就是出出进进的吗？”

　　我一直在想，如果中国的房价跌20%，是不是还活着，我想我们是活着的，但很多房企可能就不存在了。

——潘石屹

　　经营利润（不含投资物业的评估增值）约15.3亿，同比上涨144%

　　租金收入约8.48亿，同比上升17%

　　投资物业平均出租率约为97%

　　投资物业评估增值约为4.8亿，反映了房地产市场较为平稳的状况

　　包含评估增值的归属权益股东税后净利润约为10.93亿

　　SOHO 3Q扩张到7座城市，拥有31个中心，超过3万个工位

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　　上半年经营利润15.3亿 涨144%

　　8月17日，SOHO中国（HK410）发布2018年未经审计的中期业绩报告。数据显示，2018上半年SOHO中国经营利润（不含投资物业的评估增值）约15.3亿，同比上涨约144%。租金收入约8.48亿，剔除已出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影响，同比上升17%。

　　金融与投资者关系总监徐玲称租金收入上涨非常重要的原因是SOHO天山广场的出租率上半年有大幅提升，由去年底64%的出租率提升到今年6月份的92%。

　　2017上半年SOHO中国对投资物业进行全面重估，产生了较大的资产评估增值，约61.55亿，反映了市场资本化率的下降以及在之前一次评估后租金的大幅上涨。今年上半年，投资物业评估增值约为4.8亿，反映了房地产市场较为平稳的状况；包含评估增值的归属权益股东税后净利润约为10.93亿。

　　老潘进一步解释道，在建的项目评估增值额远远没有达到市场水平，持有房子时评估增值的量随着房子的建成、交付、使用、出租以及买卖，评估增值额会慢慢上升。古北SOHO和丽泽SOHO还没交付，评估增值额肯定比已出售的虹口SOHO、凌空SOHO低。

　　徐玲称目前古北SOHO和丽泽SOHO评估价很低主要是因为在建项目本身的价值就低，完工后会有较高的估值。评估师给资产进行评估时分两个类型，完工项目、已出租的项目，可以通过市场租金和出租率给出估值；在建项目有其他方法，主要是结合项目地价以及施工过程中每年投入的建安成本进行估值。

　　据悉，古北SOHO今年底交工，丽泽SOHO延期至明年5月交工。

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　　SOHO进入3Q时代 先谈规模再谈钱

　　在被问及3Q的收入占比时，老潘称收入占比非常低，数字不方便透露。

　　数据显示，截至2018年6月底，SOHO 3Q已在北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重庆等7个城市布局，拥有31个中心、超过3万个工位，平均出租率达88%。SOHO 3Q简洁方便灵活的共享办公模式打造了一个庞大的创新社区，吸引了越来越多公司入驻。

　　在入驻城市的选择上，潘石屹称3Q选择进入的城市有几个标准，首先，GDP总额较大，城市的经济体量大。其次，经济增长速度要高，有的城市经济体量大，但它的增长速度非常慢，也不适合去。再次，人均GDP高的城市，还要看居民是不是富裕。最后，每平方公里的面积能够产生的GDP高还是低。我们通过国家统计局公布的能够查到的四个指标进行衡量，选定十个城市进行考察认为是可以发展的，先发展好这十个城市。

　　老潘在年中发布会上称这3万个工位都是把原有的物业改造成3Q的统一风格后再对外出租的，接下来将转变成“先找客户再出租”的模式，会根据客户的需求进行3Q定制化的服务。非常看好SOHO 3Q在北京和上海的市场潜力，3Q的租客70%-80%都来自互联网公司。

　　老潘非常注重管理的规范化、数据化和互联网化，在他看来只有管理上去了才能突破瓶颈，去年3Q电子签单约2万个，今年量会更大。

　　3Q主要想做大规模，推广的同时注重每个中心质量的提升及利润率的把控，非常重要。徐玲称规模做上去，收入自然而然也就上去了，现在第一步先谈规模。

　　SOHO转型进入3Q时代以后，被网友吐槽SOHO中国的物管变差了，老潘做出了正面回应“网友吐槽是应该的，欢迎大家监督我们。”

　　今几年来，国内出现了很多共享办公空间，有些众创空间想与3Q合作，老潘称“不会的”。3Q要按照自己的思路、产品的风格和管理模式往大了做。发展快慢不重要，发展的健康特别重要。能够赢得口碑，赢得客户，提供好的服务才是最关键的。

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　　今天的股票跌了吗？随缘吧

　　中期业绩发布后，SOHO中国股票下跌8%，被问及此事时，老潘称“今天的股票跌了吗？我把自己的公司管好，把房子做好，该涨就涨，爱跌就跌，市场的东西我们管不了。市场什么反映，我不太在意。”回头问：“真的跌了吗？哈哈哈。”

　　自今年6月以来，SOHO中国已经成功举办5次房源竞拍活动，得到了客户和市场的高度认可。这种公开透明的竞价方式为客户提供了便捷高效的服务，打造诚信优质的商业办公氛围，凸显了SOHO中国物业的稀缺价值、不断提升的物业服务水平。今后，SOHO中国将全面开启竞价出租，近期可参与竞拍房源数量将达到241个，房源面积达到12万平米。

　　老潘称，SOHO中国投资物业平均出租率约为97%，没剩多少房子了。公开竞价就是为了公开透明、提高效率，使得租金水平创新高。望京办公楼的租金超过10元/平/天，商铺的租金达到29元/平/天。

　　数据显示，SOHO中国净借贷占归属公司股东权益的比率约为43%，债务融资成本低至4.4%。被问及是否“止卖”时，老潘称“还是那句话核心资产不销售，非核心资产销售。”截止到去年，体量小、位置偏的项目几乎全部出售了。下一步到底出售还是自持，还要看市场的变化。“市场低的时候就进货，高的时候就出货，如果我承诺SOHO不销售项目，还做什么生意呢，生意不就是出出进进的吗？”

　　“我一直在想，如果中国的房价跌20%，我们是不是还活着，我想我们是活着的，但很多的房地产公司就不存在了。能够持续地把我们的经验及市场的管理发展下去就是成功。再过几十年，在北京和上海看到一些代表这个时代的建筑时，有SOHO中国的楼房是非常骄傲的事情。”

　　“传统办公楼租赁依然是我们重要的主营业务，随着北京上海核心地段的商业物业愈加稀缺、SOHO中国物业服务品质的不断提升，传统办公楼的租金收入将会稳步提升。同时，共享办公SOHO3Q将成为集团未来新的增长亮点和动力，我们对SOHO3Q的未来大规模的发展充满着信心。”