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我们不能说投资租赁市场的资本都是不良的，但是想靠资本炒作和市场投资来补齐租房市场的短板，是天真的。 近期，关于房租上涨过快的话题，又成为大家讨论的焦点。 如果站在中介和房东的角度去看，好像也不足为奇——每年7-8月份都是大学毕业季，这个时候找房和租房的需求很大，一贯是租金上涨的季节。 但是这两年房租上涨问题有些不同，因为涨价幅度太大了。以前每年上涨5%的幅度算是行规，但是今年一套房租金动辄上涨20%的情况却很常见。 看起来，房客们在房东和中介面前毫无议价能力，其实则不然。 一位中介行业人士说，中高端租赁市场其实是过剩的，这两年随着很多开发商的长租公寓产品入市，月租金在4000-10000元的出租房源，实际上在市场中是供过于求的。 而真正短缺的，是那些刚毕业的大学生们能租得起、住得起的，月租金3000元及以下的一居室、或者是合租房。换而言之，是低价和低端的租赁房越来越少了，让真正需要租房的人群感到房租越来越贵，租房越来越难。 按照中国人的生活习惯，能够买得起房的，一般不会选择租房住。除非是那些老板们，喜欢租奢华公寓，租金还可以入公司成本。大部分刚需型租房人群对租金价格是很敏感的，但是这两年北京市很多品牌长租公寓的推出，囤积了大量房源，同时抢夺了低端租赁市场的机会。 如今，北京已经是人口净流出的状态，那么房屋租赁供需市场整体上是平衡的，不存在多短缺的问题。换而言之，我们相信目前北京租房市场总体平衡，但是结构却严重失衡。 结构失衡表现之一，就是上述的低端、低价租赁房奇缺，但是房租上涨和租赁房升级的趋势不改，房租上涨趋势不会改。中高端租赁房市场充裕，甚至逐渐出现过剩的趋势。不妨去看看开发商新做的那些长租公寓，为什么有的出租率不到60%？ 这种租赁市场结构失衡，跟外因作用关系很大：开发商大举进军长租公寓，收集房源改造提升，提高租金；中介公司为代表的长租运营商，将社区内散租房源尽量多囤积下来，再管理出租，提高租金；资本进入租赁领域，为中介和开发商提供了收购房源的资金，导致了租赁垄断行为的产生，进而为提高租金提供了土壤。 自2016年开始的这轮北京房价大涨的现象背后，跟资本大举进入租赁房领域有很大关系。 国家想发展租赁房，想发展租售并举，但是政府却没有为市场提供足够多的便宜土地，反而是股市为代表的资本市场先开闸允许开发商无限制发行租赁房债券，很多开发商连租赁房影子在哪都不知道，就已经从资本市场融资几十亿，上百亿去搞租赁房。 上述租赁房类债券融资利息不高，而银行贷款给予的租赁房贷款利率也不高，这就导致了企业拿到资金之后，可以将这些资金投向别处，赚取利差，导致了社会资金的浪费。 实际上，企业都明白，按照目前的房价，在中国经济发达的城市搞租赁房，租金都不够付利息的；而在经济不发达地区搞租赁房，那就是等着空租和亏本。为此，很多企业拿到租赁房融资，要么投作它用，要么就是挂羊头卖狗肉。 但是有一种租赁市场却是可赚钱的。 那就是北京、上海、深圳三个特殊城市的租赁房市场。这三个城市人口流入大，租赁需求高，如果将这三个城市的租赁房源垄断下来，房租价格就会轻而易举提高上去。不要小看房租上涨20%的力度，有很多跟在这些中介公司背后的资金方，要的就是房租上涨带来利差、盈利或者是中介公司估值上升，然后借助资本杠杆的力量，卖出股票而退出。 简而言之，就是那些跟投在中介公司、开发商背后的投机性资金们，并没有真想开长租公寓赚钱，而是要借助垄断房源、股票估值提升来实现杠杆倍数的赚钱。 资本，涌向哪个行业，就会带来哪个行业的产品涨价，涌入房地产就会带来房价上涨，涌入租房市场就会带来房租的上涨。 北京、上海、深圳这三个城市的租房市场从绝对值上垄断虽然比较难，但是聪明的中介公司会选择垄断某个小区、某个热点地区的出租房源来实现价格垄断，取得定价权。 如今，投资租赁房市场是支持国家租售并举战略，并且是很时髦的做法，而投机性资本却可以借助层层杠杆设计，实现从房租上涨差价中的以小博大。 我们不能说投资租赁市场的资本都是不良的，但是想靠资本炒作和市场投资来补齐租房市场的短板，是天真的。 如果要解决房租过快上涨的问题，首先需要政府尽快提供大量的租赁房房源，要么自建，要么提供低价土地给企业代建，总之需要尽快公布租赁房供应计划，并且将其纳入地方政府官员考核范围，让地方政府说到做到。 其次是要加大市场中租赁房房源供应，鼓励开发商等市场主体参与提供租赁房最有效的办法，莫过于政府尽快降低地价。政府需要降低地价，让开发商有利可图，让良性社会资本参与投资，可以通过收租获利。 当社会最底层的租房人群住房问题得到基本保障后，市场上中高端租房市场便可以放开，这部分市场应该是个完全根据供需关系自由发展的市场，可以由社会投资主体参与投资。 要解决目前房屋租金上涨过快的情况，最根本的问题就是政府不能缺位。 |
