“改变”除了是魔飞公寓的创业理念之外，也是刘达一路走来的真实写照。

　　　在迪士尼公司推出的经典动画电影《星银岛》中，顽皮而天真无邪的魔飞(Morph)擅长变形。刘达则说，“魔飞”这个名字，也是源自英语Morph，意即改变。

　　他曾说，希望通过这个名字的定义，帮助年轻人去改变原来的生活方式，“魔飞公寓”也一直在强调给租客提供的不仅仅是一间房子，而是希望带给他们一种新的生活和社交方式。

　　“改变”除了是魔飞公寓的创业理念之外，也是刘达一路走来的真实写照。

魔飞公寓创始人刘达

　　第一次改变

　　生于80年代初的刘达，2004年毕业于开封大学管理系，而在毕业之前，他已凭着自己开发的“开封旅游网”引起政府重视，受邀回到郑州开发相关旅游网站。

　　2006年第一次创业前，他就职于河南省旅游资讯网。但对于一个怀才抱器的人而言，安于一隅非其所愿。

　　2006年，刘达从河南来到北京，同年10月创立住哪网，做酒店在线预订，从此开启了他近10年的OTA(在线旅游)江湖征战，并迎来人生中的第一个高光时刻。

　　刘达时代的住哪网，曾有不少描述：2010年获上市公司艺龙网战略投资后，通过整合艺龙资源，住哪网可预定酒店数量迅速增至4万家;2011年第三季度，住哪网月均酒店预订间夜量超12万;进入2012年，住哪网每月酒店预订量依然按同比300%的速度增长;2013年，住哪网突破酒店预定间夜量300万，年GMV(网站成交金额)达到9亿元，佣金收入破1亿元。

　　在2014年底被艺龙网全资收购前，住哪网跨入全国在线OTA预订的前5名。

　　既是“光辉岁月”，也是“战争年代”。经过与携程、同程等的OTA大战后，同程与携程联手了，而这也让刘达惊醒，他回忆起这一幕时说：“原来觉得有我们配合艺龙，去追赶携程也是挺好的。但现在看来这种玩法没有机会了。”

　　刘达决定彻底退出OTA领域，“我们必须做出改变，不然就是死路一条”。

　　第二次改变

　　“出走”十年之后，刘达回到了郑州。2015年，刘达在郑州创办魔飞公寓，开启第二次创业人生。

　　这一次，刘达的业务从酒店在线预订变成了长租公寓，因为他从此前的酒店业发展中预见了公寓的发展轨迹。

　　“我是从2006年到2014年在北京做酒店预定，那时候我看着如家、汉庭、锦江之星这些大的酒店集团发展。在没有如家、汉庭之前，中国的酒店都是分散的，小的，有了如家以后，他们可能通过自己的IT系统，输出了品牌，制定了行业标准、业务标准，所以才有了标准化的管理，他们有的才能上市，管理更多的房源。”

　　“我觉得长租公寓也是一样，2015年我要做长租公寓的时候，也是看到大量的房子还是在业主手里，也是小而散，比酒店更散，没有信息化。”刘达的声音总透出一种原始而粗粝的激昂，不大的眼睛中则有着内敛的光芒。

　　“我觉得长租公寓应该更像酒店连锁一样的发展途径，未来一定是有品牌的，有一套系统去管理的，有一个很好的标准的业务流程的，所以我觉得这个路径跟酒店是一模一样的，所以我觉得有机会。”

　　他也清楚地知道，2015年的时候这个行业还比较传统，这里面有机会，但是路还比较漫长。

　　在跻身于全国分散式公寓前10名的基础上，2016年底，魔飞公寓获得建业集团3000万元战略投资和3亿元授信，新的征程开始。

　　第三次改变

　　“建业除了资金支持，还有品牌背书。我们面向业主、租客的时候，大家听到建业品牌的时候，更多产生的是信任感，这种信任感不是短时间就能有的。”刘达不吝于对建业的肯定。

　　而今，刘达要再次“走出去”：“胡总(胡葆森)希望我们能走出去。”

　　对于一开始就以上市为目标的魔飞而言，如今1万间出头的公寓数还远远不够。他说，魔飞目标是在2018年到2020年，大概达到10万间的规模。

　　“河南每个城市的经济规模其实还是有限的，如果我们要想规模化扩张，郑州是做不到10万间的，难度很大，我们可能需要到更多的城市，每个城市1万间，我就轻轻松松达到10万间了。”刘达还透露，魔飞已经开始去各地调研了，今年下半年预计会去两到三个城市。

　　“我们在做这个事的时候就有上市计划，这个市场很大，一个酒店市场3000亿都有七八个上市公司，魔飞有这么强的技术团队，这么好的系统，有这么好的资方背景，上市一定是必然之路。”

　　他认为，长租公寓市场比酒店市场要大得多：“一边是强烈的租住需求，一边是大的资产要盘活，这就需要企业解决这两方面的问题，所以我觉得(长租公寓)未来的发展空间还很大，这是一个万亿的市场。真正做长租公寓的品牌占到市场的比例还不到10%，未来要发展到30%，这里面还有很多空间。”

　　至于如何在本来就是低毛利的长租公寓领域制胜，刘达的方法是控制好人工成本，而这主要通过他引以为傲的信息系统建设来达成，也得益于自身团队有着“非常强的互联网的基因”。

　　“我们很早就自己研发了一套管理系统，整个业务已经做到了95%以上线上化，所有的设备都是自动化管理。我们还利用精细化的管理在帮助一些小的、没有管理能力的企业做管理。”

　　“从拿到房子，到租出去，到租后活动全都线上化。我们现在都不收现金的，百分之百是租客通过APP缴费。”

　　此外，品牌输出已是刘达关注的方向，他说：“魔飞不一定自己非要租别人的房子，我们希望管理更多别人的房子。”

　　以下为观点地产新媒体对魔飞公寓CEO刘达先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：魔飞公寓现在在规模方面有怎样的追求，布局情况是怎样的?未来这个规模会到什么样的量级?

　　刘达：魔飞现在主要业务还是在郑州，但是郑州市场比较小，所以我们的眼光还是放在全国的。

　　现在规模大概有1万间房出头，目标是在2018年到2020年，大概达到10万间的规模，还是充满挑战的。

　　魔飞现在已经开始去成都、南京、青岛、西安等城市调研了，今年下半年我们预计会去两到三个城市。

　　观点地产新媒体：以后河南还是重点吗?

　　刘达：河南每个城市的经济规模其实还是有限的，如果我们要想规模化扩张，在郑州是做不到10万间的，需要到更多的城市，每个城市1万间，轻轻松松就可以达到10万间了。

　　城市多了以后，可以对冲风险，因为有的城市租金在上涨，有的城市租金在下滑，所以多城市布局可以对冲市场的影响。如果把所有的未来赌在一个城市，这个城市租金下滑怎么办?本来这个行业就是低毛利，那就充满了风险。

　　观点地产新媒体：今年4月魔飞公寓获得了建行4000万元的住房租赁贷款，接下来公司还有其它融资计划吗?

　　刘达：有，这个行业是一个重资金投入的行业，资金决定规模。我们一套房子可能要一年半才能回本，所以再装修另外一套房子的时候，还要投入，这样才能扩规模，这个行业就是要不断地融资、扩规模。

　　建行这笔钱也只够一部分，我们还要跟更多银行、更多机构合作，甚至发ABS。我们跟发行机构聊过，ABS规模大概2个亿。

　　观点地产新媒体：现在规模也是挺重要的，怎么平衡规模和效益之间的关系?

　　刘达：首先我觉得没有规模就没有核心竞争力，因为太小了，就从第一梯队掉下来了，再想追赶上别人还是挺难的。

　　我们也测算过，达到一定规模之后，利润肯定是正的。我们公司是以技术性驱动的，因为整个长租行业派别比较多，有互联网系、地产系、中介系，中介系玩的就是人海战术，地产系不差钱，亏一点也无所谓。但是像我们互联网创业系，更多的还是以技术来推动，能够真的提升这个行业的效率。

　　这个行业互联网渗透率还是比较低的，在没有长租公寓这种说法之前，所有公寓都比较传统，没有电子合同、APP、管理系统。我们测算过，随着规模扩大，传统企业一个人可能对应管理20间房，我们现在能管60间房。

　　未来我们一个人可能管理到100间房，现在销售团队100人，管理了将近1万间房，都是轻轻松松的事情。

　　观点地产新媒体：这也是信息化管理带来的优势。

　　刘达：这个行业资金决定规模，系统决定效率——很多地方我不需要人，你还需要人;你不盈利，我就盈利了。

　　这个行业本来就是低毛利，控制好人工成本(装修成本不能再控制了，已经控制到最低的程度，再压不下去了)，在人效上要再做一些提升，利润就会更高。

　　观点地产新媒体：从住哪网来到魔飞公寓，这算是您的第二次创业，在这两次创业中最大的感触是什么?

　　刘达：第一次创业是纯互联网模式，主要是做纯在线酒店业务，比较轻一些。

　　但是做长租公寓更偏线下一些，我的互联网经历包括我们现在做的系统，只是服务这个行业，真正的从拿房、出租、装修还是偏重的。所以一轻一重，重的业务对我们这个团队来说还是一种挑战。

　　观点地产新媒体：您当初为什么想做长租公寓?

　　刘达：2006年到2014年，我在北京做酒店预定，那时候我是看着如家、汉庭、锦江之星这些酒店集团发展壮大。真正的酒店集团发展是从2004年开始，在没有如家、汉庭之前，中国的酒店都是分散的，小的;有了如家以后，他们通过自己的IT系统，输出了品牌，制定了行业标准、业务标准，所以才有了标准化的管理，他们才能上市，管理更多的房源。

　　我觉得长租公寓也是一样，2015年我想做长租公寓的时候，也是看到大量的房子还是在业主手里，小而散，比酒店更散，没有信息化。

　　长租公寓应该像酒店连锁一样的发展途径，未来一定是有品牌的，有一套系统去管理的，有一个很好的、标准的业务流程，这个路径跟酒店是一模一样的。

　　2015年的时候这个行业还比较传统，我觉得这里面有机会，但是路还比较漫长。

　　观点地产新媒体：长租公寓行业未来还有多大的发展空间?

　　刘达：租赁其实早就有，北京、上海现在平均购房年龄已经到36岁，这意味着很多到社会上的年轻人，至少得有12年的租房时间，所以房价居高不下的情况下，租赁是年轻人在城市的唯一一种生存方式。

　　现在有这么强大的租赁需求，每年毕业生七八百万，大量的毕业生还要进入发达的城市，所以这种需求是一直持续不断的。

　　另外就是社会上存在着大量的闲置房产，一边是有需求，一边是存量资产要盘活，只有像长租公寓这样的服务商才能解决。

　　在民宅里面做其它的活动也不行，只能租给别人，或者搞长租，或者搞短租、民宿，无非就是这几种方式。

　　一边是强烈的租住需求，一边是大的资产要盘活，这就需要企业解决这两方面的问题，未来的发展空间还很大，这是一个万亿的市场。真正做长租公寓的品牌占到市场的比例还不到10%，未来要发展到30%，这里面还有很多空间。

　　我们看酒店市场，一年只有3000亿的市场，出了七八个上市公司，长租公寓一年1万多亿的规模，现在一个上市公司都没有，空间还很大的。

　　观点地产新媒体：建业集团除了房源、资金给公司提供支持之外，还有哪些方面会给公司的发展提供帮助?

　　刘达：建业除了资金支持，还有品牌背书。我们面向业主、租客的时候，大家听到建业品牌的时候，更多产生的是信任感，这种信任感不是短时间就能有的。

　　有了建业的投资以后，胡总(胡葆森)的为人以及对河南的贡献，在地产圈也属于领军性的人物，他这种品牌是多年的积累。

　　建业除了提供资金，更多是给我们提供很强的信用背书。

　　观点地产新媒体：行业发展到现在产生了同质化的现象?

　　刘达：整体来看确实都是同质化，但是每个企业核心竞争力有些不一样，比如说我们的IT能力特别强，应用管理能力、精细化管理比较强，每个企业的管理模式不一样。

　　至于提供的产品有什么差异?无非是不同的地区做不同的产品，就像如家和汉庭有什么不一样?都是做酒店的，更多的是服务优势，是不是能够做到精细化管理，成本控制是不是到位。

　　确实没法做到差异化，房子都在那里，别人看了你的东西就能抄过去。我们只有向管理要效益，管理做到精细化才有机会。

　　精细化管理就是对所有业务的衔接。举个例子，我们员工上班的时候，只需要打开我们的云屋APP就知道每天要做什么事，这些事必须今天完成：某个人要退租，你要去办理退租;某个地方要办理缴费，你要去缴费;某个地方出问题了，你要去联系维修。

　　员工的工作都是系统指派的，所有的人把要做的事交给系统，系统再把这个事传递给对应的人，很多工作是有节点、有时间的，我们叫工作任务化、任务节点化。

　　观点地产新媒体：现在魔飞公寓总体出租率大概是多少?

　　刘达：现在是91%。常年维持在90%左右，有时候低一点，有时候高一点。过年的时候低一点，现在是旺季，都在90%以上，平均能租到七八个月。

　　观点地产新媒体：租客的流动性怎么样?

　　刘达：我们的续租率大概50%。现在不管是郑州还是其它城市都面临着这样的问题。大多数不再续租的租客，大概有一半都是离开这个城市了，因为这两年房价上涨太厉害。

　　2016年房价没有上涨之前，很多年轻人赚了钱是可以付得起月供，很多城市现在房价翻了一倍，他们赚的钱都付不起月供，所以很多人觉得在这个城市没有意义了——我奋斗下去连房子都租不起，我为什么要在这里?

　　很多人离开城市，或者是工作调动，真正因为服务而不选择魔飞的非常少，更多是外部的因素影响。

　　观点地产新媒体：您倾向于打造一支怎样的团队?

　　刘达：首先我们的IT团队非常重要，因为很多业务都是基于IT在做;租前和租后也非常重要，租前是一个窗口，租后是服务品质的保障。

　　IT跟销售都是比较重要，未来除了自己去管理房子，还希望租前(销售)、租后(保洁、维修)能做输出。现在我们已经在做系统的输出了，让别人用我们的系统。

　　可能未来我们会有自己的保洁标准，有自己的维修体系。不一定非要租别人的房子，可以做到管理更多别人的房子。

　　观点地产新媒体：魔飞在上市方面有具体的日程表吗?

　　刘达：我们一开始就有上市计划的，这个市场很大，魔飞有这么强的技术团队，这么好的系统，有这么好的资方背景，上市一定是必然之路。

　　只有通过上市才能回报股东，才能回报创始员工，这是一个好的途径。

　　我们预计并希望在2020年能够上市，在这之前必须要做到盈利，盈利需要两到三年。

　　到2020年，魔飞至少也得八九万间房。

　　观点地产新媒体：盈利有没有目标?

　　刘达：大概六七千万。