2015年到2016年全球经济低迷，放眼全球产业链，房地产和酒店只是两个板块，因为其他的行业不可能不联动的。

　　全球酒店行业兼并和收购越演越烈，融合成为行业发展的新趋势和主旋律。市场环境的变化下，挑战和机遇并存，我们如何破局，酒店行业未来的发展在哪里?在第十一届亚洲酒店论坛年会上赛富投资基金投资合伙人陆豪、绿地国际酒店管理集团常务副总经理李瑞忠、尚客优管理集团董事长/总裁马英尧、亨瑞集团副总裁徐东就中国酒店及房地产的布局及资产配置这一主题展开了深入交流。

　　主持人陆豪：我是赛富投资基金投资合伙人陆豪。今天让我主持这档节目，我不是专业主持人。其实2015年全球经济比较低迷，2016年全球经济复苏可能性也比较小，就这个低迷过程，对全球各种行业也是一种挑战。我想问一下李总，绿地酒店管理集团对全球布局是怎么看的?

　　绿地国际酒店管理集团常务副总经理李瑞忠

　　李瑞忠：我是李瑞忠，在绿地酒店管理集团常务副总经理。绿地酒店管理集团目前分两个版块，一个版块是自己做业主，另外一块我们正在计划轻资产管理。目前绿地酒店管理集团一共经营25家酒店，24家在国内，另外一家在悉尼。我们发展路径还是比较清晰的。主要以三个发展方向为主，第一个是轻资产，以酒店资产证券化作为一个推动的方向;第二个就是国际化，绿地酒店管理集团已经走到国外去，而且是我们的第一家国内管理公司在国外管理酒店。第三是我们的品牌管理输出，这也是我们目前最大一块动力，也是我们最大的任务。我想讲一下，轻资产方面。可能大家也听说了，我们最近做了一些处理，有机会再详细讲一下。第二个国际化，我们在悉尼开了第一家铂瑞酒店，最近如果大家关心绿地酒店管理集团的消息的话应该知道，我们最近在日本收购了一个综合体，里面也有酒店。

　　目前集团的酒店随着综合版块的发展，对自有品牌需求越来越旺盛，一二线布局基本到位，我们也在计划布局三四线的酒店。无论在交通枢纽、工业园、商务中心或者旅游版块，我们都在积极布点我们的酒店。随着房地产往前走，现在我们自有品牌有两个，正在打造第三个。为什么要建立自己的品牌，我们团队从成熟管理品牌进来，我们认为对酒店的投资模式版块，对它的回报版块，对它的运营版块和它的财务任何版块都比其他管理公司有优势，这个是绿地酒店集团发展三大方向。

　　陆豪：马先生您觉得中国不动产市场和经济性酒店结合契机当中如何寻找布局空间?

　　尚客优管理集团董事长/总裁马英尧

　　马英尧：大家好，我是尚客优管理集团董事长马英尧。经济型酒店肯定不是性感的故事，也不是什么商业模式。从去年开始，经济型酒店集团实力所在体现在3个方面。就是标准产品制作能力;产品复制的能力;还有产品发展的能力。在房地产低迷情况下，在去库存压力下，所有地产商认识到，把经济型品牌打造成各种各样的品牌公寓，把住宅产品标准化，把租赁过程标准化，把服务标准化。我们发现很多品牌公寓一房难求，价钱也非常贵。经济型酒店集团从单纯酒店转向大住宿行业，长租之外，还有短租。如果有了这个品牌，服务、产品、价格、退房流程都标准化，将大大减少消费的顾虑，大大提高决策的效率。不光在长租市场，短租市场经济型酒店一定爆发出新能力，这个是经济型酒店和房地产未来将发生的关系。

　　陆豪：徐先生的亨瑞集团，过去不仅是做移民的，也做专业化的投资。谈谈如何帮别人寻找最好的投资?

　　徐东：大家下午好，我是来自亨瑞集团徐东，很高兴能在这里跟同行一起交流。

　　下午谈的是酒店，我们08年进入美国市场，到2015年投了60个地产开发项目，其中有17个酒店项目，酒店项目占投资项目三分之一的比例。我们实际投入9.5亿美金，酒店作为很好的投资标，我想引申一下，关注安邦保险组成了一个联合，跟美国一个公司组成了联合竞标，购买喜达屋的酒店，已经出资143亿美金。为什么抢这个酒店，目前国内房地产市场不太景气，去年年底和今年年初房地产有新的躁动，我们作为国内企业，从投资角度来讲，目前是一个很好的把资产在海外做一些布局的时候，酒店是非常好的投资标。

　　跟绿地李总在洛杉矶开发了一个项目，其中有一个高级住宅，有一层是酒店，去年已经封顶。我们在芝加哥跟万达合作一个项目，万达也建了一个酒店。可以看到大的国内龙头开发商，他们在海外投资布局，拓展他们的市场的时候，酒店是他们非常重要组成部分。上海锦江酒店管理集团前两年在荷兰收购了一个酒店品牌，去年在济州岛利用这个品牌投资了一个酒店，而且运营非常好。无论大的公司，像绿地龙头公司，还是中小型公司，他们自己布局海外的时候，都把酒店作为很重要的投资标。

　　赛富投资基金投资合伙人陆豪

　　陆豪：其实投资不动产是一种防守型策略，驻入这个行业隐含对未来的通胀，现在表现是通缩，但是宽松货币政策是一个通胀的过程，包括人民币的诡异走法，人民币也进入了一揽子货币。你们布局完了以后，这么大的资产投资，当然要保持流动，流动性主要看收益性，李总做了什么工作?

　　李瑞忠：绿地集团主业仍然是房地产，大部分房地产在国内，随着在国内高速发展，有很多重资产的沉淀，这些沉淀在某些方面如果不可以有效盘活，确实会对发展有一些障碍。长期以来我们一直寻找非常好的方式，盘活我们的资产。最近我们把19家酒店通过新加坡一个荣耀基金打包成为一个房地产基金、信托基金的产品，在新加坡教育所主板上市，总价值在210个亿左右，现在还在最后完善期，计划在今年6月份上市，我们认为这个是最好轻资产化的做法。首先中国REITS还没有得到批复，刚才杨总谈资产管理的也谈到了，有两个公司放在中国做REITS不是完善轻资产化，我们放在新加坡市场，机制变成市场化运作，这样一个路子为我们资产探索走近了一步，新加坡REITS提供了很多的优惠条件，所以选择在新加坡做REITS。

　　还有我们资金流动，我们在全球寻找更好的产品，作为我们投资的一个方式。现在国外有很多很好的资产在市场都可以找到，我们最近千叶市项目非常好，里面有一个商场，有一个办公楼和酒店，通过收购做一些提升它的价值会更加高。所有的海外收购也好，收买也好，需要的是资金。我觉得重资产的处理，轻资产的方针，在没有办法盘活资产的情况下是解决国内重资产非常严重库存非常好的出路。

　　陆豪：谢谢，选择新加坡是有道理的，新加坡政府对不动产有偏爱，而且新加坡对中国国情比较了解。我想问一下马先生，你这样专业的、在全国排在前几位便利性酒店，当你资金不断投入，积累的资产，再投入必须要退出的。你怎么去处理呢?

　　马英尧：实际上从商业模式来说，我们在酒店领域最早提出来委托管理做轻资产，受到很多的置疑。格林豪泰也提出轻资产到2012年委托经营，轻资产才作为一种共识。这是一个趋势，刚才陆总讲的很多货币不确定性，通胀不确定性，政策不确定性，导致投资者特别耕耘在三四线城市高净值投资者，他们的资产保值，变现等等。我们也考虑做一点重资产，我们一定要产品化，让它有一个便利的流通渠道。我们现在做的景区，跟很多开发商交流，他们做景区做几千亩，我们是一百亩以内小型俱乐部，有IP内容的游戏的玩法，探险的玩法。这种小型俱乐部，小而美，有IP近郊的休闲度假区域，这样的产品我们赋予它很多的流通性，不管是众筹方式，还是资产方式证券方式，让投资者轻松退出,从轻资产转型重资产。第二打造一款产品的时候，景区规模非常小，资产包的规模小。第三证券化，资本化，让每个参与者退出。

　　为什么酒店转型做旅游，酒店本身是旅游行业里面很重要的一个协作者，但是永远不是主角。现在从幕後服务者要往旅游前端去走，我们要提供擅长的东西，标准化的产品，标准化的定价，标准化的预定流程，以及标准化的品牌。让别人看到俱乐部的时候，我能得到一张床，可以上网，能吃早餐，I P内容是什么?就是买真正知识产权的东西回来。我们的俱乐部品牌就是一个标准IP，这样在新的大旅游背景之下，我们满足C端的消费者，周末两天的休闲度假，丰富的内容，标准的定价。我相信亲子周末游一定是庞大的需求。谢谢!

　　陆豪：马总从另外一个角度回答了问题，你只是讲了你的产品可塑性。你想投资的目标和你拥有资金池不够的情况下，怎么解决投的资产流动性?

　　马英尧：我们轻资产没有这个问题，转向重资产之后，我们会找一些基金参与进来，处理产品证券化的问题。现在策划产品的时候，我们要保证B端，C端都可以在里面享受收益，并且进出自由，这个是做产品的理念。

　　陆豪：我想问一下徐总，你如何解决投资人的收益，通过什么方式解决?

　　亨瑞集团副总裁徐东

　　徐东：刚才提的国内地产需要有一个突破，或者向海外的发展，这个方面是海外资产的配置，刚才陆总也提了从资本角度来看，去年人民币贬值年底的时候，也定了人民币定价的方式。这给我们传了一个信号，从市场反应来说，虽然这两年稳定，但是从海外大的投行来看，今年和明年，甚至未来三年人民币有一个很大下降的空间，他们认为人民币对美元的汇率在6.5到7.2之间。

　　我们投资酒店的话，本身在国外投就是对资产在汇率方面起到保值的作用，另外投资海外的话，对海外市场不太了解可能会有资金的困难。作为开发不可能全部投入股本，我们需要杠杆或者融资的服务。亨瑞集团在这方面已经探索出了非常成熟的方式，包括跟李总绿地的合作，我们募集低成本的基金，所以整套的做法探索非常成熟，跟绿地在洛杉矶项目已经做了。去年胡润百富给我们海外服务资产最佳机构奖。

　　另外，还想跟大家分享一下海外做酒店的经验，2011年的时候看了一个国内的民营企业做的非常成功。它也是做酒店行业的，08年09年美国金融危机以后资产价值整个下行，价值洼地已经体现出来了，所以他去了美国投资酒店。当时花了两千万美金用万豪的品牌。美国业主把酒店卖给中国酒店老板或者投资人后，以便宜的价格把酒店接下来重新翻修才可以继续用万豪品牌。但是没有按照万豪建筑材料的标准，他觉得材料都是差不多的所以走了一个捷径，用了他的一些供应商提供的一些建材和产品就去做了。装修后，万豪说这个不行，大理石放射元素超标，不符合美国的标准不能挂我的品牌。酒店是服务性的行业，对品质要求非常严格和苛刻，尤其是做高端酒店的要求非常高。所以他必须要拆掉，又重新规规矩矩装修。正好赶上美国地产上升比较好，没有赔钱也没有赚钱，还算拣了一个便宜。

　　另外一方面，酒店无论是在美国投资，欧洲投资，甚至在新加坡，我们看到酒店行业根据全球经济发展是呈一个比例关系的。当经济下行的时候，大家都缺钱了，或者对未来，或者预期收益没有那么高时，会对度假预算做一点调整。

　　我们看到了在海外无论是收购一个现成的酒店，还是开发一个酒店。不管是高端酒店，还是中端酒店，我们可以看到中国统计局的数字，2015年全年中国1.2亿人出国旅行，十年前只有3千人。只要出国一定要住酒店，中国人比较有意思，他们比较喜欢住中国人投资的酒店。这块我想客源方面，中国人还是有一个比较好的优势在里面。

　　陆豪：徐先生回答的问题，从长周期的来说，近两年美元和人民币汇率之间有一个下行的通道，亨瑞集团还做配资服务。我想问一个问题，2015年到2016年全球经济低迷，放眼全球产业链，房地产和酒店只是两个板块，因为其他的行业不可能不联动的。全球经济进入低迷，通缩都有危机感。但是没有想到这样一个问题，怎么样在自然环境下通缩。绿地在收购标的过程中，如何让你的资产收益率通过你的管理效率提升?

　　李瑞忠：这个问题正在经过这个过程，我还是拿日本千叶项目来说。10年前，福岛核泄漏的时候，这个项目被新加坡基金以非常低的价格买了。把酒店经营权以非常低的价格租赁给一家日本的品牌公司。我们为什么对这个项目感兴趣?当时做了大量市场调查，它的价值没有体现。很多国内公司到国外去投资是想当然的。我们走到一个陌生区域，需要第三方专业人士给我们提供详细的报道。在项目里面，我们发现非常低的租赁方式是不可取的，我们可以通过提高租赁的资金或者短期停止合同将它转变成我们的经营方式，因为当时有历史背景。另外是商场，这个项目当时拥有者是东京电力，整个商场属于经营非常不好的情况。如果找到一个合作方，他们经营商场，我们可以把没有被利用的资产盘活，它可以有很好的回报。另外是写字楼，根本没有达到市场平均价。我觉得当一个市场进入通缩或者市场很不好的情况下也是一种机会。我们有自己的资源，有自己的实力，通过调整在目前签约的项目上不需要做太多的东西就会有相当好的回报。如果我们选择好项目，通过有效的调整更加有效利用资产，我们有一个好的回报。

　　陆豪：马先生说一下，通过你们擅长的便利性连锁，通过什么样的方式来做?

　　马英尧：经济型酒店是非常好玩的行业。在投资产品，收益不断下降的情况下，这个行业是一种井喷式扩大。行业不断小型，但是品牌规模不断扩大，说明资产对于投资者，特别是我们加盟商买一个旅馆，选择加入一个品牌，它的资产就是一个升值的过程，本来旅馆可能卖一百块一晚，可能加盟之后卖120块，这是一种理解。因为刚才陆总讲高大上的东西。我们讲一下个体的想法是什么样的?我们讨论最多的话题，就是品牌如何给业主带来价值，这两年下来并没有特别成功的案例，目前各个酒店集团，应该说唯一的渠道还是通过我们对各个分店加强管控，加强服务品质，不断更新我们的产品形象，从而提高我们的产品品牌社会上的竞争力，从传统和古老产品提升资产的价值。

　　陆豪：马先生通过提高你们多元化服务门类提高效率，刚才李先生回答了一个问题，以日本酒店来，从提高他们的成本控制提出服务的准则，我比较赞同李先生的观点，静看看不动产的东西收购，等待这个资产的增值是伴随风险的，只有在低迷的时候买进，通过管理来获得更高。我问一个问题，你管理的酒店，按照五年一个周期，基本拿到投资回报率是多少?

　　比如说五年作为一个周期，那么五年还要装修，我们的资产汇报率是多少?

　　李瑞忠：我觉得是要看前期的投入和酒店的定位。我们现在有5星、4星，5星回报很差，我坦白地讲，超过十年，十五年，四星也是在12年左右，这个数据很不理想。但是在国内现在正在讨论投入和回报什么样的是理想状态。在我们谈话题之前，其实有很多已成事实的问题摆在我们前面，特别是绿地。我们当初建酒店的时候因为各种各样的原因，所以前期的投资和回报是非常低的，这是现在面临的最大的问题，IRR太低。在国外6%，8%是非常正常的，但是在国内6%是非常少的。如果没有达到市场的回报率，前期投入越大市场回报太低，这就是我们现在面临的一个问题，刚才所说的年份不可以作为一个标准，但是目前的情况相当普遍。

　　陆豪：马先生你觉得五年跨度达到年化收益率回报率是多少?

　　马英尧：这个题问就跟游泳选手和长跑选手谁跑的快一样，我们超过5年的回报是不考虑的。

　　陆豪：年化收益率达到多少?

　　马英尧：15%以上。

　　陆豪：我问这个问题，在资产收购过程中，有一种特殊资金偏好者，因为我是做投资，大部分LP，或者基金拥有者，他们是无特征的追求回报率。这个时候酒店回报率相对其他行业回报率怎么样。今天看似很热酒店收购兼并，后续有多大的资金池持续这股热潮，这个是我们要思考的问题。

　　李瑞忠：在国外投资酒店有各种各样的原因，我们要看它的回报，是不是合理。我也知道，比如说安邦收购喜达屋，它拿什么来回报，它是怎么个收法?第二资金成本有多高?从正常的商业行为来讲，我们不但要考虑目前的盈利情况，更多我们要算它的回报，另外还有财务费用及以后可以发展的空间。

　　陆豪：我们收购酒店时，当没有足够资金支撑你，很难持续热潮，所以我想在目前火的过程中，徐东先生有没有好的标的推荐给我们。

　　徐东： 亨瑞集团在美国做地产投资，我们是1比5的资金杠杆。目前投了17个酒店的开发项目，但是我们并不经营酒店，只是作为一个资本方或者投资方，我们关注IRR还有投资如何退出。在美国做地产开发，无论是酒店，还是写字楼、商业综合体、公寓，业态不一样投资回报也有一些区别。我们算了一下，在酒店方面除了有独特的1比5投资移民资金之外，我们还有自己的基金。我们发了三支房地产基金产品，算一下IRR，酒店达到25%甚至30%的年化，这个是非常高的。如果不采用这种方式，没有1比5资金投入，基本是15%到20%，这么一个区间在里面。

　　刚才提了退出的问题，美国金融和资本市场都非常发达。所以对酒店，无论是收购，重新装修升级，还是开发，只要经过完成之后，经过一段时间的经营，通过资本市场机构投资人，比如说养老金或者投资大的机构来收购物业，美国这块市场更加有它的优势在里面。投酒店的话，要有大量使用的人，有大量使用酒店聚集的地方，比如说在美国投的项目，就是在美国一线城市，东部的纽约，西部的洛杉矶或者旧金山、西雅图。特别是酒店，一定要考虑人流的问题，无论是游客，还是商业度假，酒店定位不一样也是要考虑的因素。

　　陆豪：今天下午很多嘉宾等的非常疲劳。我们开放两个名额给下面的嘉宾。没有问题的话，非常感谢你们的参加。谢谢!