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深圳城中村改造潮:租客们的择与留

时间:2018-08-01 11:52来源: 阅读度:

  在租户话语权缺失的当下,深圳政府应该如何为他们的生活需求考量?

  十三年前,“中国第一爆”在深圳渔农村炸响,半分钟内16栋高楼轰然倒下,大规模城中村改造的序幕由此拉开。如今,城中村改造未曾间断,长租公寓风口正盛,开发商跑马圈地,村民一夜暴富欲望燃起,部分租户和住处之间重新洗牌。

  城中村像一个矛盾体,它对低收入劳动者、刚踏足社会的毕业生而言,是融入城市的落脚点,为城市提供稳定的劳动力,但在城市高速扩张的过程中,城中村也难逃被城市包围甚至吞并的命运。

  深圳城市更新的洪流势不可挡,从“推倒重来”、“局部改造”到“综合整治”,部分村庄以各自的姿态离开自发城市化的轨道,与城市连为一体。几十年过去,无论城中村是兴盛还是消亡,租户的话语权一直处于缺失的状态。

  出租屋里的“钉子户”

  杨维搬离位于龙华区的清湖村时,装修工人已经在楼里动工了10天。一个月前,其他租户陆续搬离,他调侃自己是出租屋里的“钉子户”。

  施工速度很快,整栋楼从1楼到9楼被打通了一个大洞,拆下的墙体再从高楼层倾倒到1楼运走,每一次倾倒都伴随着巨大的“隆隆”声,四处弹飞的小石子不断敲打着房门。杨维就是在这种环境下住了下来。

  杨维是广东梅州人,也是一名“倔强”的租客。今年6月1日,房东贴出告示的时候,杨维恰好路过。告示称:本栋楼已承包给物业公司统一管理,并承诺在7月30日空楼交给物业公司,请各住户在此期间内办退房手续。

  告示提及的物业公司是指万科旗下深圳市万村发展有限公司(下称万村),万科去年推出“万村计划”称,已探索出“城中村综合整治+物值引进和管理+城市化商业运营”的运作模式。

  目前,清湖村已有接近10栋楼的租户陆续在办理退房手续,这些楼将来要改造成长租公寓。

  杨维的租房合同是今年1月26日签的,合同期为1年。合同没到期,按规定房东需向他赔偿违约金。房东拒绝了杨维的赔偿请求:“我已经提前一个月通知你们,该搬走就搬走,大家都一样没有赔偿。”就这样,杨维成了“钉子户”。

杨维从已动工10天的出租房里搬出来。摄:梁宙

  清湖村所在的龙华区,是深圳的“关外”行政区——1980年深圳经济特区成立,以特区内外为界,罗湖区、福田区、南山区、盐田区称为关内,龙岗区、龙华区和宝安区称为关外。

  关内经济更为发达,科技和金融产业聚集,而关外则以制造业为主,因此清湖的房租还是比关内的城中村便宜很多。杨维租的是单间,由于最晚租所以房租也最贵,每个月600元,若早几个月,这套一房一厅也是600元。

  杨维坚持,房东违约需要按合同给予一个月房租的赔偿。他想好了,如果没赔偿就继续住,停水停电、装修都不管。房东催得急的时候,他甚至想到去派出所备案,万一个人物品被强制清空,或者装修出现意外,总要有人负责。

  陈刚(化名)的运气还要更差一些,他入住清湖村半年,2017年年底,因为北京清退违章出租公寓,在北京打工的他南下到了深圳,没想到因为深圳城中村改造再次面临被赶的情况。他已总结出一套找房经验:找房东自己改造的房源,实在找不到就换个地方打工。“以自己的消费水平,超过800元的房租就承受不起了。”他说。

  同一栋楼的租客陆陆续续搬走,6月底,十几名装修工人住了进来,这意味着房屋改造将提前动工。整栋楼只剩下杨维和另外几户租客,因为退租的事情,他们结成了“盟友”。

  很快“盟友”们也逐渐离去,其他人因为合同到期的、没有合同的、不愿惹事的、不想耗时间的,逐渐搬离了村子,只剩下杨维一个人继续住。

  7月初,装修工们开始动工,不时从高层倾倒而下的石块和巨大的噪音,让杨维觉得仿佛自己身处一个废墟中。“这段时间,我的睡眠不太好,不够踏实,也担心安全问题。”他说。

  开工后第十天,杨维觉得不能再这样耗下去,于是找房东说自己会搬走,问房东赔偿的事怎么办。房东也作出了退让,赔偿一个月房租,但是由于杨维住多了15日,需要扣除房租,最后只能赔偿300多元。杨维答应了。

  搬离清湖村那天,杨维请了一天的假,此前的一个“盟友”也过来帮忙了。杨维要搬去岗头,一个单间680元,比起清湖村,他每天上班需要半个小时,而在清湖村上班走路只需要15分钟。

  “今年春天,清湖村听说开发商要来,房租已经涨了一波,近来已经是涨第二波,旧房改造后可能还会涨。”杨维说,虽然每次涨80到100元,但自己的工资不高,已经触及自己承受范围的底线。

  “万科们”来了

  自今年5月以来,万科进入清湖村改造城中村,当地租金随之上涨,以及部分租客被迫退租等问题曾引发舆论关注。

  此后,万村对外回应质疑称,改造前后的租金价格是处于同等区间,万村负责人蔡学金也对《南方周末》表示,其采用的是滚动推进的策略,不会一步到位,“比如清湖村,村子里共有239栋民宅,我们前期只租到其中的10栋,绝大部分的民宅依然可以租给工人们,是不会引起整个村子房租大幅上涨的”。

  不过,在部分低收入的租客心中,不安全感仍无法打消。

  龙华区水围新村也是万村进驻的城中村之一。租客蔡怡琪未收到房东退租的通知,但她看到周边有租户被限时搬迁,心里还是感到了难过。她已是两个孩子的母亲,小的6岁,大的12岁,一家人在水围新村租了一套一厅两房的套间。

  水围新村的民宅很少再有贴出租房的信息,倒是有不少楼贴出了“请租户另行寻找房子并办理退房手续”的通知。

  水围新村附近有几所小学,是很多有孩子家庭的理想住处之一。“我们迟早也会搬迁,只是时间的问题吧。”蔡怡琪每个月收入4000多元,两个孩子都在爱义小学上学,她想到如果将来也要搬走,不知道要去哪里找房子。

  爱义小学就在水围新村的边上,最近每当下课时间临近,在校门口等候的学生家长之间的话题聊得最多的都是搬家和房租。

  放学钟声响起,爱义小学的学生蜂拥而出,其中的一支会涌进水围新村,沿着主干道逐渐分散走进一条条巷子,整个村子马上充满了孩子的欢声笑语和打闹、追逐声音,沉睡的村子被瞬间激活。

放学铃声敲响,大批学生涌进大浪水围新村。摄:梁宙

  蔡怡琪来深圳将近20年。“从一个小姑娘,磨成了一个妇女了,”蔡怡琪自我调侃,当年的深圳充满激情和活力,也有一些惠民政策,觉得在这个城市耗尽青春也值得,但现在想想,自己告别自己的家乡,在这片城市打拼着,薪资永远赶不上这里的物价、房价。

  最近,蔡怡琪开始未雨绸缪,利用周末的时间出去找合适的房子,但遗憾的是,附近的房价贵,她不敢轻易租下来,孩子要上学也不能找太远的。她说,如果实在不行,过完年可能就不会出来了,在老家至少可以让孩子有个安定的住所。

  自从水围新村开始改造以来,蔡怡琪的孩子放学回家经常会问她,“妈妈,我们什么时候要搬走?”有时,孩子也会说,“要不我们回老家算了。”蔡怡琪知道,这个事情已经让孩子们缺乏安全感了,她为此感到内疚。

  “这种处境是我们对孩子的伤害,”蔡怡琪说,连住的地方都不稳定,如何让孩子们能安心学习,身边很多租户和自己一样,也在担心房东会突然让他们搬走。周围几排民宅,只有一栋贴出了招租告示,房东表示有一套一房一厅可以出租,只能签半年或者不签合同。“虽然暂时未和开发商签合同,但说不准什么时候会签,旁边的楼都已经签合同了。”房东说完,急匆匆离开。

  几乎整个水围新村的道路都在施工,路面被挖开,铺设管道。在一家沙县小吃店里,几个店铺租户和万村的工作人员在协商。“我希望以合同为准,合同还没有到期,”商铺租户说,房东要求商铺租户搬走,又不愿意赔偿。

  从“推倒重来”到“综合整治”

  1980年成立的深圳特区已经38岁,在不到2000平方公里的土地上常住人口多达1253万人,面临着发展成熟的关内地区日渐拥挤,城市中心不断向关外延展的局面。

  今年4月,广东省统计局发布《2017年广东人口变化状况分析》显示,作为龙头城市之一的深圳,吸附能力依然强大,新增61.99万人。

  深圳市人社局发布最新人才引进数据分析称,2017年深圳引进的人才聚集在信息传输、计算机服务和软件业、服务业,制造业,金融业,物流业等行业。有评论认为,深圳正逐渐从“人口红利时代”迈入了“人口质量红利时代”。

  深圳城市产业结构的变化,对人口结构产生了调整的要求,也带来了消费的升级,包括“万村计划”在内的长租公寓,就是在消费升级背景下市场自发产生的。

  无论是清湖村还是水围新村,都可以从中窥探到深圳城中村规模化租赁的轮廓。2017年10月,深圳发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》提出,引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。同年11月,深圳市政府出台《深圳市城中村综合整治2018–2020年行动计划》提出,到2020年7月底前完成全市1600多个城中村综合整治。

  2017年下半年以来,深圳多个区相继公布了城中村综合整治工作方案,新一轮城中村旧已拉开帷幕。

玉田村的泊寓。摄:梁宙

  深圳市公共艺术中心主任、深圳市城市设计促进中心创建负责人黄伟文从2000年开始对城中村进行研究,他介绍,现在深圳城中村的综合整治通常是政府花钱改造包括基础设施等公共空间,提升环境,内部由开发商改造升级并运营。

  深圳1000多个现存城中村多成型于上个世纪90年代,此后为解决土地难以为继的问题,深圳开始了城中村改造,从“推倒重建”到“综合整治”已成为一个趋势。

  在深圳特区成立之初,由于缺乏城市管理经验,本地农民大肆扩建其居住区。1992年,深圳实行“农村城市化”政策,对特区内农村的土地实现国有化,所有尚未被征用的土地实行一次性征收。

  在深圳集体土地转为国有化的同时,政府也向农村返还了征收的3%-4%土地,作为原村民的宅基地及农村集体经济组织的工商发展用地。由于当时农民就业问题没有得到解决,外来人口激增和土地大幅升值,城中村抢建风潮掀起。

  1999年2月,深圳出台《深圳市人大常委会关于坚决查处违法建筑的决定》,要求坚决依法清理、拆除违法建筑,此后5年,城中村的楼房仍在不断扩建,向空中扩张,最终形成了现在密集的城中村。

  2004年10月,深圳发布《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》,要求从市政府层面推动城中村改造。其时,社会和媒体对城中村脏乱差的环境进行了严厉的批判,甚至将城中村比作为“城市毒瘤”、“城市疮疤”等。

  深圳渔农村改造炸响“中国第一爆”,揭开了大规模城中村改造的序幕。2006年,蔡屋围旧村大规模拆迁启动,同一年,深圳福田区政府正式推动岗厦河园片区的整体改造,如今蔡屋围和岗厦片区都已高楼林立,告别了昔日大面积的握手楼。

  近年来,人们逐渐意识到城中村实际发挥着廉租房的作用,深圳政府开始探索城中村综合整治的改造模式。福田区水围村是较早进行综合整治的城中村之一,现在已成为深圳城中村改造的一个样本。

  去年,玉田村、新围仔等城中村也实行综合整治,由民宅改建成的长租公寓因为整洁的环境和有序的管理吸引着年轻人,有的公寓甚至出现一房难求的现象。黄伟文说,以前开发商很少进入城中村综合整治领域,都是政府花钱去做,2017年以来开发商进入这个领域,很多城中村整治属于市场行为,政府采取推倒重来之外的方法,这值得鼓励。不过,现实中出现了租户受到驱赶的情况,关键是规则出现了问题。

  缺失的租客话语权

  建筑师段鹏目前参与设计深圳某个城中村的改造项目,该项目也是将城中村的民宅承包下来,改造成长租公寓。段鹏在开展工作过程中,有一个问题曾让他感到疑惑。

  段鹏发现,项目开展工作的整个过程,设计院从来不去征求租户的意见。前期,他去城中村调研,曾征求过租户意见,问了不少人,租户说得最多的竟然是“关我什么事”,和租户接触多了,他们才说出自己的想法。

  后来,段鹏想通了这个问题,不是他们不关心,而是他们没有话语权,即使发声也改变不了什么。他说,在城中村旧改项目中,设计师头脑里也是没有租户的概念,最多过去问下村长和村民,甚至只是征求村官意见。

  “从始至终,租户的声音是空缺的。”段鹏说。

  界面新闻记者走访水围村、玉田村、新围仔村、大浪水围新村等正在进行改造的城中村,很多租户对村庄改造都有着自己的看法,有人喜有人忧。像硬币有两面,改造后环境变好,居住更为舒适,但租金也随之上涨。

  改造后的水围村,除了提升消防,改善市政配套设施和宜居空间以外,大小食肆林立、屋顶绿化、平整路面,去年落成的水围柠盟人才公寓,是深圳首个纳入政府住房保障体系的城中村改造项目,村内也保留了部分城中村原来的样貌。但改造后,周边出租屋的租金普遍涨了200-400元。

改造后的水围村。摄:梁宙

  胡凯住在水围村,他认为改造后的水围村舒服了很多,整体环境比以前干净,房子住起来更舒适,楼下也多了很多餐饮店,虽然租金上涨,但自己的经济情况还可以接受。

  水围村开始改造后,也有人离开了。程远来深圳10年,在水围村住了七八年,直到房价上涨的幅度超出了他的承受能力范围。“房价涨得离谱,早已不堪重负,只能搬走了,”他无奈地说。

  实际上,无论是赞成城中村改造,或是不接受城中村改造的租户,他们的声音都未得到重视,他们彷如失声的群体,只能被动去适应环境。

  《城乡规划法》要求城乡规划报送审批前需要征求公众的意见,但公众具体指的是谁并没有定义,是否包括住在里面的居民,是否包括租户,租户的年限为一年和二十年有没有差别,这些并未明确。

  黄伟文认为,规划建设中应尊重居民的意愿,听取居民的意见,可是居民和租户的城市权利目前没有政策和法规定义它,这是一个严重的缺失。在中国,居民的定义和权利是需要讨论和界定的,如果没有界定便无法听到他们的声音。

  “我们应该不断探索市民在城市中的其他权利,如居住权利、租赁权利,以及使用公共空间的权利。”黄伟文说。

  城市更新能否引入“社评”?

  白石洲是深圳最大的城中村之一,0.6平方公里的土地上居住了约15万来自全国各地的人,其中绝大部分为流动人口。白石洲也是深圳城市更新的“巨无霸”,深圳市规土委发布城市更新单元规划显示,将拆除用地面积近46万平方米。

  狭窄巷子,一线天,握手楼,街头自发聚集的菜市场,相互嬉戏的孩子,组成了初来者对白石洲的印象,无序又充满生活气息。

  白石洲的小街小巷曾唤起段鹏儿时的记忆,他和朋友们曾发起“白石洲不拆”摄影计划,也曾采访了六七十位白石洲租户,了解他们的想法后,段鹏将城中村的城市化称为“低端城市化”。

下班时间临近,白石洲街边的菜摊摆了出来。摄:梁宙

  他的理解中,“高端城市化”是“政府+资本”,拥有精英人才,处于资本价值链不可或缺的位置,而“低端城市化”则是“非政府+村民”,不在资本价值链里面,低端城市化是高端城市化的基础,能给人们更多的选择。

  城中村的多元化逐渐受到人们重视。在广东省城乡规划设计研究院总规划师马向明眼里,城中村的理想状态是“混合”,功能要混合、阶层也要混合,这样的城中村可以成为都市的创新空间,提供了多样性。

  开发商进入城中村改造可能增加城中村的多样性,但也可能破坏其多样性,这正是段鹏的担忧。他认为,城中村就像一个生态系统,大资本可以类比为外来物种,少量进入没问题,可以慢慢地融入这个系统,创造出新的平衡。一旦大规模入侵,这个系统就无法包容,有可能使这个系统遭到破坏甚至颠覆。

  美国人类学家马立安在深圳生活了23年,她长期关注深圳城中村的发展。她发现,城中村在微观层面改变着住户的生活方式,由于城中村的布局,使得住在其中的人不能不跟邻居产生交流,租客们有着属于他们的小社会和关系网。城中村一旦被改造成为城市,商业、工作、住宅三分,其中的人难以产生很多的交流。

  黄伟文认为,目前国内对大型建设行为如何减少社会影响仍缺乏经验,也缺乏规范,关键是要从观念上作出改变,看到建设行为对人和社会带来的影响。他提出,可以通过立法来规范,如在建设大型项目前,除了做环境影响评估,也做社会影响评估。

  在香港的旧城更新中,社会影响评估是体现人文关怀的措施,整个项目往往会进行两个阶段的社会影响评估,第一阶段初步分析更新方案影响地区的民生状况,深入受更新计划建议影响的小区调查,第二阶段重点访问受更新计划影响的群体。有的项目甚至在完成若干年后再进行一次追踪影响评估。

  黄伟文作为深圳市政协委员,他一直在力推建立社会影响评估制度,已经连续两年向深圳市政协提交重大项目和重大公共政策应进行社会影响评估的建议。

  “政府在决策的时候需要看到城市发展的不同面,如果看不到,则需要从规范上要求政府看到,”他建议在实施大型建设工程之前,进行六个维度的评估:经济评估、生态评估、社会影响评估、空间评估、时间评估,以及治理评估。

  (文中杨维、蔡怡琪、胡凯、程远为化名)


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