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2018上半年中档及以上酒店签约报告:高档及以上热度回升,中档仍是主力

时间:2018-10-30 10:12来源:TripMaster.CN 阅读度:

近年来中国大陆地区中档及中档以上国际品牌酒店签约数量呈现逐年递增的趋势。在需求端与供给端的综合作用下,酒店签约市场发展出现“格局性”转变。浩华管理顾问公司详细统计了各大国际酒店管理集团2018年上半年在中国大陆地区签约的中档及中档以上酒店数量,通过对过往三年的历史数据进行对比,从酒店定位、地域分布、城市层级及经营管理模式等方面深入分析,为您解读中国酒店投资风向。

2016至2018年上半年同期中国大陆地区中档及以上国际品牌酒店签约数量呈现逐年递增的趋势。受益于日趋多元化的酒店发展与二线城市的新城开发,过去三年酒店签约量以平均每年40%的速度不断增长,于2018年上半年达到峰值,签约数量达到284家。

二线城市成为投资热点,旅游目的地更被关注

对比最近三年上半年同期签约酒店的城市分布趋势,二线城市酒店签约数量增长幅度最为显著。2017年上半年二线城市签约量为70家,较2016年同期(45家)增长了56%,2018年则增长到132家,较2017年同期呈现飞跃式增长,涨幅达到89%。单看2018上半年签约酒店的城市分布,二线城市签约量占比46%,签约数量占据明显优势。

二线城市签约数量发展快速并不令人意外。从宏观经济角度看,近年来二线城市尤其是其中的新一线城市享有多项国家利好政策,其经济发展迅猛,并普遍在原本高密度的老城区外重新规划了城市新区。这为酒店业的新增供给创造极大的空间和机会。从酒店行业发展角度看,一线城市酒店业起步较早,发展已经逐渐步入相对稳定的成熟期,新增供给量较少,即使有新签约酒店也多位于城市郊区或以翻修改建为主,项目总量较小。而二线城市正好处于酒店业发展周期的快速成长期,主要由供给增长带动需求增长。

另外,值得注意的是2017年上半年三线城市签约数量较2016年同期增长60%,然而,今年同期的三线城市签约酒店数量不升反降9%,发展势头明显减弱。这表明三线城市在经历了去年中档酒店的跑马圈地后红利减少,此外,三线城市酒店经营业绩的持续低迷使得投资者更趋冷静,减缓了三线城市的酒店开发速度。

此外,随着度假生活方式的普及,国民旅游需求强盛,酒店投资者在抢占城市型酒店的同时也越来越关注旅游目的地型的酒店产品。2018年上半年旅游目的地型的酒店产品较去年同期提升了100%。但由于当下交通到达性有限,季节性明显等问题,单纯的旅游目的地开发仍占少数。我们预计,在不断提升的旅游度假体验期许中,旅游目的地型住宿产品还将进一步得到发展。

长三角与西南地区签约热度领跑全国

按照地理分布统计,2018年上半年签约酒店数量冠亚军分别是长三角地区(签约数量60,占总签约量的21%)和西南地区(签约数量53,占总签约量的19%) 。

在长三角区域中,又以上海和杭州为签约主力军,签约酒店分别为19家和13家,占长三角签约总量的53%。上海作为我国国际经济、金融、贸易、科技创新中心,浓厚的商业氛围以及国际化的城市基建为上海的酒店市场营造了良好的发展环境。值得一提的是,由于一线城市土地资源的紧缺,上海的19家签约酒店中有10家均为翻新改造项目。与此同时,杭州作为长三角的经济重镇,电商、金融、医疗等支柱行业的发展吸引稳定的商务及会议需求,丰厚的旅游资源带动持续稳定的旅游需求;G20峰会的举办以及2022亚运会的承接更是为杭州带来更高的国际知名度。与上海不同的是,杭州签约酒店仍以新建酒店为主,在13家签约酒店中翻新改造酒店仅有2家。

西南地区为另一大热门签约区域,成都继续为该区域的领军城市。2018上半年成都签约酒店9家,占该区域总量的17%。成都作为西南经济重镇,同时也是特大城市,目前正在大力打造天府新区,广阔的城市发展空间为酒店供给的急速增长提供了可能。然而,伴随着投资热潮,新增酒店尤其是高端供给大量涌现,成都酒店市场供求关系紧张,2018年上半年签约酒店主要以中档及中高档酒店为主(共7家,占成都总签约数量的78%)。此外,西南地区中,贵阳于2018年上半年酒店签约数量仅次于成都(共6家),较优于昆明(共5家)和重庆(共4家)。得益于近日开通的成贵、渝贵高铁线路,其交通便利性大幅提升,作为西南重要中心城市兼具丰厚的旅游资源,贵阳成为西南地区除成都之外的另一热门城市。

高档及以上酒店热度回升,中档酒店仍旧是主力军

与去年同期相比,高档及以上酒店签约数量有明显回升。去年上半年,高档及以上酒店签约数量共25家,仅占去年上半年签约总数的13%。而今年上半年高档及以上酒店签约数量共72家,较去年同期增长了188%,反弹趋势显著。一方面,二线城市新区的大力开发带动了今年高档及以上酒店的签约数量。另一方面,一二线城市的业绩复苏也让投资者对高档酒店投资更具信心。

从定位分布上来看,中端酒店则依旧是绝对主力,占到全部签约酒店数量的半壁江山。近年来,中国经济发展增速放缓,房地产调控政策频出,酒店投资者对酒店开发秉持更加谨慎和务实的态度,投资聚焦点也转向经济回报更强的中档酒店。而消费水平的升级与分化也使得中档酒店的消费群体不断壮大,从而在需求端奠定了丰硕的客源基础。在需求端与供给端的综合作用下,中档酒店签约数持续高涨。

特许经营模式继续受到追捧,委托管理模式回温

回顾近三年上半年的签约酒店管理模式情况,不难发现特许经营模式在2017年上半年随着中端酒店的遍地开花而出现“绝对逆转”,在实现飞跃式增长后于今年上半年继续受到追捧但增速明显放缓,在签约数量上较去年同期基本持平。本质上,特许经营模式的背后推动力主要来自于以特许经营为主要管理模式的中档酒店市场的蓬勃发展。今年上半年特许经营模式签约酒店数量中,中档酒店占比高达78%。主要原因有两个方面,一方面当前的酒店业主投资经验的日益丰富,渴望借助国际品牌进一步提升产品形象并同时希望能够在日常运营中保留更大的话语权。另一方面,国际品牌为了迅速渗透极具潜力的中档市场,吸引更加理性和务实的中国业主,纷纷开放了中档品牌特许经营权,以实现在中国中档市场的规模扩张。

在去年上半年特许经营模式下中档酒店的签约热潮中,委托管理模式签约量跌至近三年的谷底。然而,随着今年上半年中高档及以上定位的酒店热度大幅回升,委托管理模式签约量也明显提升,较去年同期增长了152%。在所签约的委托管理模式酒店中,中高档及以上定位酒店占比高达76%。究其原因,一方面由于国际品牌公司在中国仅对中档酒店开放特许经营权而对中高档及高档酒店品牌持谨慎保守态度;另一方面受二线城市新城开发带动,中高档及以上定位酒店签约量回升。由此,中高档及以上酒店的回温必然带动委托管理模式的回温。

可见,在经历2017年上半年特许经营模式的绝对逆袭后,委托管理模式于今年乘胜追击,目前两大模式呈现各占半臂江山的格局。我们预见中短期内委托管理仍将是重要的管理模式,但随着中国酒店市场的日渐成熟,特许经营模式也将有很大的发展空间。

总体而言,2018年上半年得益于二线城市的进一步开发和酒店行业绩的回暖,酒店签约量达到近三年来同期最高。从酒店市场定位上来看,中档酒店持续成为投资热点,其“低成本,快回报”的模式吸引了大批越来越理性和务实的资本力量;同时,高档及以上定位酒店也稳步增加。从管理模式上来看,受中档酒店特许经营模式的影响,特许经营模式持续受到追捧;随着高档及以上酒店的增多,委托管理模式较去年同期明显上升。从签约区域来看,长三角地区一如既往的成为最受欢迎的投资市场,同时西南地区紧跟其后,增长潜力倍受看好。从城市布局上来看,二线城市热度极高,被看好的经济发展态势和有望提升的交通网络使得二线城市成为新一轮投资热点;同时,随着度假升级的趋势,旅游目的地的热度也逐渐提升。

综合看来,随着我国经济结构的逐渐优化,各大新一线及二线城市的发展,酒店的整体投资方向更趋多元化。同时,投资者不再是单单凭借“情怀”或“高大上”的诉求进行盲目投资,而是在管理模式、市场定位、地点选址上更加务实和理性的选择经济回报高的酒店项目。

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