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刨除重重花样,中国的中端酒店到底赚不赚钱?

时间:2018-07-31 12:13来源:TripMaster.CN 阅读度:

【E旅行网】(特约评论员 王长春)其实八戒一直以粗人、俗人自居,但是在E旅行网这样的平台混久了,看到大量的大师跟大神,希冀之下也想向技术派、高端流转转型。但是可惜,很多东西在骨子里面就已经注定,自省之下感觉自己只适合干点嬉笑怒骂、对酒店财报数据抽筋扒皮类的事情。估计业内反感比喜欢八戒的人多,但是八戒的公司处于湖湘大地,与怼过的大型集团在业务、规模、品牌等都不在同一个等量级,交集不多,除了上次喷OTA巨头的时候被人堵了一次门,其他时候都大家还算是按套路出牌。

本想写一篇上市公司的数据分析,但是想来这样的文章没啥意思,人家美国的审计公司都能通过,我一个国内的小酒店集团老总得啵得啵也只是隔靴搔痒。为此八戒想尝试为大家剖析下中端酒店的投资收益模型,看看在薰衣草、女性、摄影、山寨欧式、城市精品等诸多概念下,中国的中端酒店到底赚不赚钱?

酒店盈利要素有几个,第一是位置与商圈,这个问题业内都清楚,不想赘述;第二是设计与硬件,同等商圈内,再牛逼的7天,在价格上也卖不过麗枫;第三是经营与管理,在酒店不可移动不可专利的特质下,其实这才是大多数酒店的生死线;第四是品牌与会员,这应该才是各品牌开发部的兄弟们打动加盟商的最重要依据。

但是,以上的这些常用的标准都有BUG存在,比如最重要的位置与商圈,其实中端酒店在设计定位的时候若能带上一个三四百人的会议室,位置与商圈的紧箍咒就要轻松很多。再比如经营与管理,很多的城市单体酒店业主自己管理,对比周边的连锁酒店,生意也不见得差。

那中端酒店这让生意赚钱的关键因素应该锁定在哪些方面呢?

为了破解这个闷,去年八戒跟珀林的团队研发了一个简单的公式,或许因为简单所以不是万能公式,大家只能用来参考。但是绝大多数国内品牌的中端酒店项目套用这个公式,其结果还是很具备参考性的。书写这个公式之前,有几组数据可以跟大家分享下:

1)中端酒店的公摊不是按照建筑面积的公摊算法,而是按照酒店租赁总面积/房间数量,要剔除大厅/布草间/设备间等;

2)中端酒店的运营成本大致在100-150元/天/间;

3)投资回报以八戒所在的珀林酒店集团为参考,参考值为3年收回投资收益;

4)中端酒店的非房费收入按照5%计算;

5)ADR与OCC需要因地制宜做市场评估。

有了以上的几组常态数据,在不涉及酒店餐饮、娱乐、大型会议配套的前提下,我们可以设下以下公式:

(ADR×OCC + 5%)- 单房运营成本 -  单房租金成本 - 单房利润回报要求 ≥ 0

这个数据模型里面有些问题需要备注说明。中端酒店的单房运营成本在大致150元以内,这个150元其实包含了几个成本大项,包括人资成本与能耗成本。基于各家品牌的统计方式不同,对于薪资成本与人资成本大家的计算方式有差异。薪资成本一般指每个月所发生的薪资报表的费用,严格点的可能还会带上税费跟五险一金;但是人资成本包含员工餐、宿舍租赁、工装、员工福利等等,一般来说,如果中端酒店的人资综合成本能控制在40元/天/间,公司的HR部门已经是比较厉害的。

再来说说能耗问题,能耗主要包含水电以及天然气,北方还有冬天的暖气费用。就以南方、中部、东部这些不带暖气的区域来说,水其实是个小的费用,但是电是大项。就拿电这个项目里面的空调方案来说,楼层的外立面方案、大厅的大小、层高、房间面积、保温情况、使用的什么类型的空调方案等等,都对酒店的能耗有很大影响。正常来说,使用中央空调的酒店,在正常格局、正常户型的前提下,单房水电能耗能达到22-26元/天/间,当然这里面也包含了热水、亮化等耗电较大的地方。至于客用品、早餐、洗涤等,八戒不在这里啰嗦,各家都有各家的解决方案。

这里面还有个问题差点忘了提,就是筹建成本。快捷酒店号称7-8万元/间,中档基本在9-15万元/间,大家的差距其实不大。但值得提醒的是,各个品牌对投资的算法不同。比如大部分酒店所说的投资成本,不包含押金、租金预付、开业前期的薪资甚至部分的运营物资,珀林旗下的中端目前能比同等产品低20%左右,这20%是什么?举个例子:珀林使用的弱控强(简单来说就是客房智能化那套设备)跟华南某酒店巨头旗下中端酒店使用的是同品牌、同规格、同尺寸、同厂家的产品,前者采购价不到3000元/间,后者的是6300/间,所以物资供应链这里还有比较大的差异。

稍微展开一个相关联的话题,在这个数据模型之下,大多数的物业筹备中端酒店,能否盈利其实可以套算出来。甚至在选择项目谈判租金的时候,也能将此公式进行变通,测算出租金承受水平:

[(ADR×OCC + 5%)- 单房运营成本 - 单房利润回报要求] /公摊×30天 ≤ 租金承受水平

按照上面所述的模型,酒店目前赚不赚钱或者以后赚不赚钱,套用公式很快就能有答案。笔者找了个上海前期报过来的项目做套算:

1)位置:上海虹桥商圈;2)租金:80元/平方/月;3)面积:6000平方米;4)房间数:105间;5)大厅单独租赁:300元/平方米,共200平方米;6)周边某季的ADR为500元,出租率82%。

我们先锁定基础的几个数据:

1)经营数据按照某季的数据同等对比,不做调整;

2)(6000平方米楼层面积+200平方米大厅)/105间,公摊算下来59平方米/间,租金172元/天/间;

3)单房运营成本按照140元/天/间做简单套算;

4)投资按照13万元/间,3年收回投资成本,利润要达到119元/天/间。

我们按照公式套算下来:

(500×82% + 5%)- 运营成本140元 – 租金成本 172元 – 利润119元 = -0.5 < 0

正常来说,这个项目应该在公司的备选范围之内。如果没有其它因素干扰,按照3年收回投资的测算模型,在全年房价500元/间夜、出租率82%、投资按照13万元/间、运营成本控制在140元/天/间的前提下,在3年左右能收入投资成本。当然,这里面没有考虑经营爬坡期这个因素。

回到我们的主题:在中端酒店到底赚不赚钱这个问题上,个人认为中端酒店肯定比快捷酒店赚钱,看看华住的财报里面,数据蹭蹭地往上涨,除了团队的努力、中国经济向好等原因外,其中很重要的因素就是旗下中端酒店对整体数据的拉动。目前在一线城市,稍微好点的地段租金动辄过百,投资酒店盈利的风险越来越高,所以很多品牌的重心放到了二线城市,40-50元/天的租金,300-400元/间夜的价格,80%-90%的出租率,竞争对手还大量处于快捷或者老牌星级时代,中端酒店进驻,可以说是剑锋所指,所向披靡,但具体效果如何,还是三分天注定、七分靠酒店管理方和业主的努力。

一线城市留给中端酒店的机会已经不多了,但是农村包围城市这条路,目前还没有哪家中端酒店能够沉下去实现。最后惯例做一个总结:

这是个落寞的时代,我们目送了快捷酒店的黄昏;

这是个伟大的时代,我们见证了中端酒店的崛起;

这是个值得我们去奋斗的时代,因为中端酒店的序幕,才刚刚拉开!


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