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长租公寓业内人士:“专业机构没有炒高房租”

时间:2018-11-06 09:18来源:TripMaster.CN 阅读度:

澎湃新闻 · 冯婧 · 2018-11-03 12:36:08

  目前中国长租公寓出现众多问题,根本上是供给不足。

  长租公寓业内人士:“专业机构没有炒高房租”2018-11-02 12:35手机/租赁/运营

  近日,上海市房产经济学会联合上海交通大学中国城市治理研究院、国际与公共事务学院举办“当前住房租赁市场治理”研讨会。澎湃新闻根据研讨会速录内容整理了嘉宾的精彩发言,本篇为3位长租公寓业内人士的发言。

  长租公寓行业的现状及未来

  陈泽帅/贝壳研究院上海分院院长

陈泽帅/贝壳研究院上海分院院长。李林青/图

  贝壳研究院前身是链家研究院。链家研究院主要研究二手房行业,而贝壳研究院面向于链家所有的业态,包括房地产租赁、二手房、一手房。

  这里首次将贝壳的行业数据和运营数据进行公开发表,主要讲三个点:租赁行业格局、现状、未来的展望。

  长租公寓行业格局

  现在长租公寓行业有五大参与方:创业系、房企系、酒店系、中介系、国企系。

  长租公寓基本上分为两大市场:第一种是集中式市场,把整栋物业包租或收购,再进行管理。在这个市场中,创业系占了63%,房企系占了21%,酒店系占了11%,中介系占5%。第二种是分散式市场,把零散的房源整合。这个市场上以自如、相寓两家独大。2017年自如的公寓超过60万间,截止到2018年预计会将近80万间。相寓大概50多万间。排名第三的蛋壳公寓,8-10万间。

  长租公寓有六大融资渠道:风险资本(VC股权融资)、产业基金、传统债权融资(银行贷款+公司债)、互联网金融(P2P)、资产证券化(租金收益类ABS+CMBS+ABN)、类REITs(目前多为契约型基金+专项计划的双SPV模式)。

  第一大的仍然是风投,2015年开始,为长租公寓进行了大量注资,2017年后逐渐变缓。第二个是传统的债权融资,主要有三个渠道:开发商和国企容易受到银行青睐,上市房企可以通过发公司债,尤其住房租赁专项公司债,此外还有集体土地租赁房贷款。

  上海的现状

  上海租房供求量和需求量非常大,供给也相对平稳,但是供给错配。上海市的潜在租赁人口在常住人口中占比超过40%,2016年是1047万人,预计在今年为1050万左右。上海租房供给合计582万间,目前的供给结构是:个人普租483万间,分散式品牌公寓44万间,城中村43万间,集中式品牌公寓11万间。

  我们盘点了不同类型的租房,发现租赁住房的人均居住面积是17.4平方米,而上海2016年的人均住房面积是26平米。但个人普租的室均面积(将客厅厨房卫生间等的面积折算到卧室面积)是40平米。加上普租中的一室户比重偏低,无法满足以单身为主的租赁群体需求,租赁住房供给存在错配。

  现在长租公寓的室均面积为29平米,减小了租房错配缺口。贝壳研究院做了个推算,主要结论是,租赁住宅单间人数是1.8人。自如的长租公寓在减小租房资源缺口的同时,也提高了品质,其中包括:(1)价格涨幅低且稳定;(2)自如”N+1"的改造模式(收储N室户改成N+1室户)让室均面积降低的同时,降低单室租金;(3)自如房源的空置期更短,住房资源利用率更高。

  再看看2017年到现在的租金涨幅。我们认为以自如为代表的长租公寓的涨幅其实更平缓。而且自如每室租金低于普租的租金,比如大户室情况下,普租的单位面积租金是每月85-95元/平米,自如只需要80元/平米。

  自如对租赁价格的影响有多大?

  我们用计量模型做了实证研究,把2013年11月的链家数据,以及2010年11月份自如入驻上海的数据,全部拿出来做了对比,可以发现:装修水平对租金影响最大,装修水平按照毛坯、简装和精装分类,自如属于简装,装修水平每提高一个档次,每平米每月租金会上涨9%;房间数量也很重要,每增加一个房间,单位租金价格上涨近4.39%;面积越大,租金越便宜,面积每增减10平方米,租金下降7.2%;每靠近地铁站100米,单位租金上涨1%;自如入驻之后,单位租金只上涨0.88%。因此,自如对于租金的影响,大部分来自对装修品质的改造和房屋房间数的提升。

  对租赁行业的七大展望

  展望一,供不应求与结构性错配都会存在。上海市场没有发现租金暴涨的现象。但其他几个城市,尤其在深圳,我认为在下一轮会有一定的涨幅。还有北京、广州和成都,也是供给相对潜在需求有比较严重短缺的城市;

  展望二,由买转租的人数增加,租客年轻化。2015、2016年,上海二手房交易基本30-40万套,但去年和今年的数字基本上腰斩,即有20万户家庭会从买卖市场转到租赁市场,而且租客年龄平均在下降;

  展望三,全人群、全生命周期租房的需求爆发。不要认为租房子是年轻人的事,但长租公寓现在仅仅能满足一部分年龄段的需求,在其他年龄段还没有供应。

  展望四,专业化机构崛起,集中式公寓增长。龙头企业市占率同步提升。随着自持地块和集体土地的不断入市,集中式长租公寓的房源数量将会出现2-5倍的递增;

  展望五,租赁房源以盘活存量为主,增量、存量改造和存量流通占供应的结构分别为2:2:6;

  展望六,“互联网+”全面渗透,智能化程度提升。多个互联网大公司,像阿里、苏宁、腾讯、京东都有计划进入到这个领域。“互联网+”将更深、更广、更激烈,从单纯的营销平台向其他关联产业渗透;

  展望七,向标准化、精细化、产业链闭环延伸。如果没办法扩大规模,就没办法做到盈利。

  专业租赁机构没有炒高房租

  林甦/蛋壳公寓副总裁

林甦/蛋壳公寓副总裁。李林青/图

  大家比较关注几个问题,第一个就是机构进入到底有没有炒高房租。这个问题往前说,最早是8月1日水木社区那个帖子《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》,把自如和我们都推到风口浪尖。我可以很负责地跟大家说,那个帖子内容是虚假的,我们已经在走法律程序。从蛋壳本身来说,我和大家介绍一下我们是怎样拿房,来说明我们的进入究竟有没有推高房租。

  我们是一家互联网企业,用技术解决市场租赁痛点。我们跟其他公司很大的区别是我们没有门店,也没有中介,主要依靠我们的商业智能系统。从收房、量房到出房,系统把每个业务流程都标准化、模块化,大家在每个模块下尽量做好自己的事。我们能用系统决策的,尽量不用人脑。因为人有经验专业的不足,还有道德风险。

  说一下我们怎么依靠BI系统进行选址定价。首先是选址,蛋壳进入一个城市不是去所有区域都开展业务,先去哪里、后去哪里,还有哪些地方是不去的,都是BI系统分析决策的。我们的目标客户是都市年轻白领,BI系统会把区域进行500米乘500米(空间分析最小维度)的网格化分析,把白领聚集的企业分布、交通质量、生活商圈,以及城市的租金状况、各种已有的租赁市场情况,叠加到网格上,这样会形成目标人群的居住偏好模型,按照选址的结果我们收取房源,能很好控制我们的空置率,也就是出租率,保证收回来的房子能出租出去。

  虽然我们是轻资产企业,但收进来房子是有成本的,收进来未必能按照自己期待的价格租出去,出租价格是市场供需决定的。所以,精确选址是保证我们所选房源在规定期限内租出去的关键。

  再回到定价,到底机构有没有推高房租?我还是以蛋壳公寓为例来讲,一线人员是没有定价权的,他拿着电子量尺和智能手机到一线把房子所有因素输入到手机里。输入数据无论在杭州还是北京、上海或者蛋壳公寓进入的其他城市,都传回到北京总部,系统给出决策这个房子收不收,多少钱收。从选址和定价来说,都是根据系统来决定,一线人员根本没有决策权。

  专业租赁机构在租赁市场能起什么作用

  机构化、专业化的长租公寓企业并非是房租上涨的推手,并不具备炒高房租的动机;相反,丰富了住房租赁市场的供给主体,提供了优质的租住体验和租房服务,补齐租赁短板,对住房租赁市场的贡献有以下几点:

  首先,盘活存量市场,增加有效供给。

  住房租赁市场存在结构性的供需失衡。房东要出租房源需要定期寻找租客,并且个人房东提供的多为整租房源,分租(合租,按间出租)的意愿和能力较弱,租后管理的时间成本和管理成本又比较高,导致房屋总体出租率不高、单间供给更是不足。同时,在住房价格上涨过快、人口净流入的部分城市,超过一半的新市民有住房租赁需求。这部分人群年龄轻、收入不高,很难整租整套公寓,一般偏好选择合租的方式租住单间。机构化、专业化运作的长租公寓企业进行租前、租中、租后管理,改造了大量毛坯房、“老破小”房屋,有效盘活存量市场、增加单间供给、提高租住体验。不但让房东出租得省心,获取稳定的收益;也让租客在租金可以承受的范围内租得方便,住得舒心。

  其次稳定租赁关系,平抑租金涨幅。

  在传统的房屋租赁C2C模式下,由于租售比严重背离,租金收入相对于房屋溢价微乎其微,个人房东不会计较因为空置而减少的租金收入。在C2B2C模式下,长租公寓企业与业主签订了3~5年的租约,保证了这部分房源在租赁市场上可以持续有效供给。对企业而言,空置率是一个核心的经营指标。在租期锁定、收房、装配成本既定的前提下,空置一天就意味着收益权损失一天,当月的收入就会下降大约三个百分点。如果哄抬租金、囤房惜租,租客会用脚投票,空置率上升对企业所带来的损失远远大于收益。因此,专业化运作的长租公寓企业为了降低空置率,具有平抑租金涨幅的内在动力。

  最后利于统一监管,避免劣币驱逐良币。

  C2C模式下,房源分散程度高,个人房东可管理程度低,个人租赁合同等信息备案少、备案难的问题一直存在,而住房租赁机构化进程的推进,将有助于逐步解决上述问题。待对接完成、数据同步并形成常态后,可逐步实现租赁房源、租约合同乃至租户情况等信息的全方位实时备案,将很大程度上改变原有住房租赁市场一盘散沙、缺乏有效管理抓手的情况。机构在协助政府部门掌握第一手市场动态的同时,还可配合对租赁市场及租金价格开展实时监测,建立预警机制。此外,通过机构自查、政府监管,可逐步搭建行业信用体系,打击黑中介,惩治违法违规行为,规范市场秩序,促进企业健康运营。

  就蛋壳公寓而言,2018年8月20日,蛋壳公寓发布《关于稳定房租的承诺》,坚决响应北京市住建委“三不得”要求,承诺2018年8月至12月,北京地区蛋壳公寓租金环比7月不增,并且不囤房惜租。承诺不与友商恶性竞争,未来两个月在北京地区承诺将提供20000间以上可出租房源,满足市场需求。

  大家关注的第二个问题是租金贷。租金贷事出在杭州一家长租公寓,但这家企业主要还是运营问题,乱收房、压在手里,空置率太高,有没有租金贷都会破产。轻资产企业目前情况下融资方式是有限的,因为没有抵押物。而租金贷是解决资金融通的方式之一。

  租金贷本身是中性的,主要是应该规范租金贷的使用。

  首先,规范租金贷发放主体。叫停互联网金融公司的租金贷业务,只允许银行和银监会批准的持牌消费金融机构开展租金贷业务。同时鼓励商业银行开展租金贷业务,不扩大其针对某一特定公寓企业的租金贷原有额度,同时严格审批流程,不批准新的额度,实施监管,确保贷款资金专款专用。

  其次,规范租金贷申请主体。申请租金贷的租客租约不得超过3年,贷款期限不得超过租约期限。

  第三,对使用租金贷的长租公寓企业实行准入机制。自身运营能力较强、风控抵御能力较强的企业可作为准入企业。如注册资金实缴1亿元以上;如此,企业才有风险抵御能力。连续运营3年;中国企业平均存活期不到3年,连续运营3年意味着企业具备了一定的运营能力。管理房间规模达到2万间以上;管理房间规模数是验证企业市场运营能力和管理能力的直接指标。计提风险准备金,放入政府监管账户。

  第四,规范租金贷使用比例和用途。资金实际流向可由合作银行进行监管,只能用于支付房东的房租和对房屋进行升级改造。最后建立公寓企业担保机制。对使用租金贷的企业要求其提供第三方的信用担保或保险,既抑制其对于租金贷资金的滥用,同时在企业运营出现问题时,保证房东和租客的利益不会受到影响。

  对于租赁市场发展的建议

  作为长租公寓企业的一个代表,我们期待政府有关部门加快培育和支持租赁市场的健康发展。提出以下建议:

  首先,支持发展机构化、平台化的运作模式。机构化、平台化的运作模式,加强了房源的获取能力,与房东签署的长期合同保证了房源的有效供给;同时在改善房屋质量、提高服务水平方面,给租客带来了更好的租住体验。通过更加透明化的市场操作,使租客和房东可以更省心、更安心。

  同时要避免两件事。一要避免劣币驱逐良币,政府做的是要规范这个市场。二要避免大而不倒。机构化有很多好处,但反过来也不能让哪一家企业的决策能绑架政府的意志。

  其次,加强技术手段,建立市场租金监测体系。加强技术手段对住房租赁市场的监测,针对个人房东和长租公寓两个细分领域市场,定期发布房屋租赁价格指数,持续开展对租金和去化的监测。对于波动性明显的区域进行重点监测和排查,对于恶意哄抬房租价格的企业进行严厉打击。

  第三,增加市场有效供给,解决房屋供需失衡。配套出台相应的土地政策,加大新建住宅中租赁性住房的配建比重,鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于社会租赁,加强集体土地建设租赁住房;鼓励社会各类机构盘活存活闲置土地资源,将多余的厂房、仓库、办公楼改作公共租赁住房,加强对城中村的改造;进一步盘活居民手中的存量住房。

  最后,正确引导媒体舆论,不传播未经核实的信息。网络时代信息高速传播,各类未经核实、来源不明的信息以博取眼球、流量为目的,以夸张、虚假性的传播方式进入大众视野,影响民众理性判断。加强对媒体舆论的引导和监管,通过正规渠道传播已证实的消息,避免出现媒体消费大众的行为。

  在美国,风投不是长租公寓的主流投资资金

  王中江/极元金融创始合伙人、智裕创赢董事长

王中江/极元金融创始合伙人、智裕创赢董事长。李林青/图

  智裕创赢是一家专业的海外地产投资机构,由极元金融服务集团投资设立,从2014年开始,我们在美国8个州,共计收购了14个项目,目前大概有4500多套的长租公寓在运营中。

  在美国,长租公寓是一个非常成熟的一个投资类别。第一个项目买进去退出来,实现了大概27%的年化税费后收益,第二个项目估计可以有年化17%-18%的收益。

  长租公寓要发展,关键是要吸引各路资金进入这个市场?我觉得,如何吸引资金,关键在于如何解决经营环境的问题,让机构在项目上投的放心,在收益拿的安心,这就需要完善租赁相关法律体系,租赁相关的土地税收政策,以及租赁相关的金融配套体系。

  在美国,40%的居民以租房为生,美国的租房制度是最市场化的,也是最自由的。美国的长租公寓中,租客超过40岁以上的很少,因为40岁以上基本上成家了,一般倾向于住到郊区的独立屋。大概22岁-34岁之间是长租公寓的主力租户。往下是18岁,美国很多年轻人到了18岁就会在外面租房子;往上就是过渡性的,35岁左右,经济条件不太好的那部分人。所以,我们投资的项目基本有非常稳定的现金流。

  我们收购的时候,每个项目都有最低资本回报率(Cap Rate)的要求,比如在2014年是不低于7.5%。假如这个房子用一千万美金买下来,去掉物业管理费,去掉杂七杂八的运营费用,到手的钱要不少于75万美金,如果低于这个数字就不要了。

  为什么中国出现租金贷?本质上是因为大家没钱,没有长期资金去做这个市场,于是就这里借一点,那里借一点。我们在美国投资长租公寓,30%是自有资金,70%是银行贷款,而且可以贷30年,10年是固定利率,我们贷的时候就锁定十年当中,不管美联储怎么加息,我们利率是固定的;而且还可以做到前面5年只付利息不还本金,这样能保证项目有非常稳定的现金流。

  中国的长租公寓之所以出现这么多问题,是因为大量的钱是风投的钱,这种投资适合创业,但不适合参与长租公寓。在美国,长租公寓投资人中占比最大的是家族办公室,本质是私人的钱;第二是保险养老和各种各样的基金;第三才是各种各样的投资机构。

  目前中国长租公寓出现众多问题,根本上是供给不足。如果打开手机定位系统,周边有很多房源可供选择,供给充分竞争,加上适度监管,不会有太多问题。散租的管理成本还是是很高的,但散租方式非常符合中国的现实情况,私人持有大量的房产,需要委托给专业机构管理。但整租肯定是未来的发展方向,整租要靠新增的房源,比如政府可以在新的区域规划时,规定一定指标做整租的长租公寓,把人口逐步引导过去。最终形成“散租+整租”、“个人+机构”的租赁住房供应格局。


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