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城里房子太难租?这项政策出台 老家有地的“地主”笑了

时间:2018-11-06 09:18来源:TripMaster.CN 阅读度:

地产情报站 · · 2018-11-03 10:50:57

  新模式将会使农村土地迅速增值,绿水青山将会变成真正的金山银山,有地的农民身份将会很值钱。

  大城市租房紧张是很多“漂一族”的共识。而且越是流动人口众多的城市中心区,房子就要么租不到,要么租不起。

  城市近郊大片非耕地的空置却是当地“地主”的难题。空有土地资源却不能充分利用,真有浪费之叹。

  如今,国土资源部、住建部发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,正是对这种局面的一种双赢解决方案。

  在很多人看来,城市户籍因为附着于其上的优越教育资源、医疗养老资源等,看起来要比农村户籍“值钱”。

  但在另一些人看来,在城市打工的“漂一族”,如果能在老家有块地,那才是真正的福利满满。

  上述政策的落实,也正越来越加深这个想法。

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  利用农村非耕地建公租房很多人都知道,但允许农村非耕地建租赁住房,还允许像商品房一样正常出租,这还是头一回。

  2018年开始,北京、上海等地相继正式启动这种新模式。

  今年4月,北京第一个此类实操项目破茧而出,项目位于大兴区瀛海镇。该地块土地面积147.15亩,规划控制建筑规模15.6万平方米。

  北京万科天恒产城建设有限公司15.86亿元入股该项目,持股比例为49%,拟入股年限70年。剩余51%将由北京汇瀛恒业有限公司持有。后者是大兴区瀛海镇集体持股企业。

  在保证农地、耕地数量不减的情况下,集约化利用农民原有宅基地、村镇办企业占地等集体土地,用少量节约出来的土地开发租赁住房,一方面增加了城市租赁住房供应,缓解供需紧张。另一方面也给农民开辟了新的增收渠道。

  以万科天恒项目为例,瀛海镇镇集体利用非农地147.15亩,建筑面积15.6万平米租赁住房,以大兴区域2018年房租中间值50元/月/平米计算。未考虑空置期,物业,运营费用,年租金毛收入9300多万。另外,按照占股比例估算,镇集体该项目固定资产估值不低于32个亿。

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  这种城市、农村双赢的模式,起始于2017年8月。

  彼时,国土资源部、住房城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。

  简单梳理一下这项政策,里面提到的要点是:

  盘活部分集体建设用地(非农地),发展租赁住房。第一阶段涉及13个试点城市。包括:

  一线城市:北京、上海、广州。

  二线城市:沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、成都。

  珠三角城市:佛山、肇庆。

  从城市看,均是人地关系紧张,流动人口众多,有巨大居住需求的城市。

  租赁住房建设模式包括:

  1,村、镇集体经济组织利用自有资金开发建设;

  2,向金融机构申请抵押贷款后开发建设;

  3,以土地入股,寻找国有企业合作方(北京限定)共建,持股比例不低于51%。

  建成后租赁模式包括:

  1,参考区域租金价格出租,与普通商品房享有同等租赁权;

  2,租给政府保障房相关机构,转为公租房;

  3,专业化团队运营,可改造为民宿、养老公寓、青年公寓等长短租项目。

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  如果要对这项政策进行进一步的解读,可以发现其中意义重大。

  首先,这是土地供应制度的重大变革,政府不再垄断居住用地供应,供应渠道多元化。集体建设用地可以建设租赁住房流通,这里说的农村集设建设用地,是指权属明确的农民宅基地、村办镇办企业用地、荒地等非耕地、农用地。这些土地的流通就给农民增收开辟了新渠道。

  其次,在完成工业化和大量基础设施建设后,政府加大对农村的帮扶力度,认真解决城乡差距,正式向农村转移土地红利。

  从改革开放农村包产到户,2006年取消农业税,到十九大第一次提出乡村振兴战略,再到今年9月明确提出《乡村振兴规划(2018-2022年)》。对三农的反哺和投入也从最初的亿元级别增加到近几年每年超3万亿。

  国家对三农的持续投入,一方面促进农业生产,保证了国家粮食安全。另一方面,提高了农民收入,缩小了城乡差距。大量的基建投入,也使得农村基础设施得到了完善。农村地区普遍实现了三通一平、五通一平,沉淀了十数万亿的建设资金,这就为今后的变现打下了基础。

  最后,打通农村土地流通渠道,实现部分农村土地资源的货币化后,农民将可以成为流通土地的股东,享受到土地红利。变现的方式过去是一次性的拆迁补偿,今后可以是持续性获益的租赁住房、观光康养、绿色农庄等方式。

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  至于这种模式能不能产生预期的效益?在租赁市场越来越成为趋势的大背景下,它会不会有效缓解城里租赁住房供应紧张的局面,同时也能给农民带来切实的收益?现在还都有待观察。

  根据试点方案规划,2019年11月,组织开展试点中期评估,形成评估报告。2020年底前,总结试点工作,上报国土资源部和住房城乡建设部。

  如果符合预期,未来可能会推广到更广大的农村地区,城市近郊租赁住房,青年公寓,养老公寓;远郊地区观光农业,康养度假,共享农家院等。

  新模式将会使农村土地迅速增值,绿水青山将会变成真正的金山银山,有地的农民身份将会很值钱。


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