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压垮长租公寓的那根稻草…

时间:2018-10-24 来源:行者旅游 TripMaster.CN 官网:http://www.tripmaster.cn

  不要走得太快,忘了为什么出发。

  当公寓创业者遇到了互金创业者,一个急着上房源,融资下一轮,一个急着上贷款量,双方眼中都没有了风险。

  ——某品牌公寓CEO

  一年前长租公寓行业还是风声水起,如今仿佛一地鸡毛。从“甲醛超标”、“推涨租金”到“捆绑租金贷”,再到沪上公寓头部品牌寓见公寓被曝资金危局,长租公寓行业问题频出。

  回想一年多前,红姐在一场闭门研讨会议上,看到寓见公寓那位阳光外向的美女CEO,还觉得她好能干,内心悄悄地为她点了180个赞。但眼下不敢联系她,怕给添乱。

  据贝壳研究院数据,截至2018年9月,全国公寓门店关店率达到3.6%。年内相继已有5家品牌长租公寓被曝资金链断裂。问题究竟出在哪儿呢?

  来源:地产锐观察根据公开资料整理(点击查看大图)

  成也租金贷,败也租金贷

  2014年,以小米科技创始人雷军旗下的顺为资本出资1个亿人民币投资YOU+(优家)国际青年公寓为起点,长租公寓行业拉开了发展的大幕。

  此后随着国家提出租购并举,相关政策文件和工作会议接连鼓励大力发展住房租赁市场,长租公寓迎来政策红利加持,入局者越来愈多,中介类、酒店类、创业类、开发商类,百花齐放。

  (相关阅读:政策红利下的长租公寓投资机遇|智信研究)

  但是,有一个问题一直如影随形,就是长租公寓的盈利与规模扩张难题。

  (相关阅读:都以为长租公寓不赚钱可能一开始就理解错了 )

  租房市场原本是传统房屋中介的天下,如链家、我爱我家、中原、麦田等,靠着地毯式广铺门店,牢牢薅住了市场上绝大部分的散租房源,盈利模式就是赚取中介费及租金差。

  在长租公寓兴起后,有了资本的加持,品牌公寓们加速跑马圈地,迅速拿房源扩大市场占有率,但风投规模有限,可能拓展几个项目、数百上千套房源,融来的钱就用完了。

  而长租公寓的主要收入来源没有变,还是房客租金。这种回款模式,对于急于扩大规模以吸引新一轮投资,然后再继续扩大规模的品牌公寓而言,显然现金回流太慢了。于是,“租金贷”应运而生。

  所谓租金贷,即租客按月支付租金(实为贷款)给网贷平台,网贷平台一次性预支1-2年租金给公寓运营商,公寓运营商再按月支付租金给房东。如此,租金贷期限错形成的沉淀资金,公寓方就可拿来用于收储新房源或收购同行,助推规模快速增长。

  来源:地产锐观察

  在租金贷资金的助推下,很多品牌长租公寓快速踏上了万间规模的量级,但本是短期的租金被变成长线的投资资金,如果这个链条上某一个环节出现问题,或者外部稍有风吹草动,就容易发生资金链断裂,一下子满盘皆输。

  监管发力,盼回归正轨

  租金贷埋下的隐患,实际上业内早有警示,它实际上是等于变相利用了租客的信用,一旦公寓方倒闭,租客有可能面临无房居住却每个月还要背负还租金贷的风险。今年以来,针对长租公寓领域的租金贷行为,相关城市已经进行了风险提示和监管规范。

  浙江省城乡住房工作协调委员会办公室于近日出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》,明确从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业不得自行开办“租金贷”等金融业务。

  上海市住建委等五部门也于国庆前夕(9月30日)联合下发了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》,共推出10条具体监管举措,明确了开展个人“租金贷”业务条件、代理经租企业须提示风险、加强风险管理、银行业金融机构的主体责任、建立并严格执行面谈制度等要求。

  2018年8月27日,深圳互联网金融协会发布《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》,称该业务模式以支持国家鼓励发展长租公寓的名义,实际具有非法侵占他人财物的特征,形成了资金池和期限错配,杠杆高、风险大。

  据投资者报等媒体报道,2018年9月,包括北京银行、建设银行、平安银行等多家银行已经对涉及房租贷款业务按下了“暂停键”。

  另外,据知情人士透露,住建部也正在起草一份规范长租公寓发展的政策文件。未来长租公寓行业野蛮生长的局面将有所改变。

  尽管当下问题频出,但在构建租购并举的住房制度的大政方针下,长租公寓行业经过新一轮洗牌后,留下的品牌公寓们,面对万亿市场空间,仍然大有可为。

  只是,有一句话送给公寓人:长租公寓是个挣慢钱的行业,指望下蛋挣慢钱的老母鸡变成挣快钱的战斗鸡,最后的结果可能是鸡飞蛋打。

  不要走得太快,忘了为什么出发。


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