创始人直呼：行业从来就没太平过！

　　地产由增量向存量转变，大批的高端物业亟需找到合适的渠道消化资产，酒店、公寓、办公空间、写字楼成为当下最受关注的优质渠道，如何在进入市场后在合适的时机退出，也是业主们所关注的焦点。

　　2018年，公寓行业有点冷，联合办公也进入洗牌阶段，运营者需要找到新的突破口，在2018年10月23日由迈点网主办的“旅游住宿&租赁地产空间经济增长高峰论坛”上，来自长租公寓、联合办公、地产领域的行业大咖共同探讨了存量资产的增值和变现，以及如何度过这个“寒冬”。

　　改造存量资产，旅游住宿业将迎来发展契机

　　斯维登集团首席战略官CSO 胡隽

　　寒冬对产业来说是短期的调整阶段，斯维登的发展也受地产周期影响。早前斯维登很多项目都是跟地产商直接合作，帮助地产商运营存量资产，实现资产增值的同时享受经营收益。2014年、2015年是快扩张阶段，2016年和2017年做了精细化运营，加上地产商转型后，城市里有很多存量物业亟需改造，我们也在大力拓展新品牌满足地产商的需求。年底斯维登也将在上海举行发布会，对旗下品牌进行整体的整合，推出针对城市休闲度假，对老物业进行改造的新住宿品牌。

　　斯维登规模体量非常大，有完整的运营体系和强大的IT系统，还有途家和携程这样的伙伴，我相信接下来一轮，对我们来说是个契机。

　　寒冬对企业自身的运营能力是种考验

　　世鳌国际CMO 唐挺

　　无论是公寓还是联合办公，今年都感受到了一丝寒意，与民营经济环境影响，包括今年P2P暴雷频频有关。很多客户都撤了出来，这时候要求我们要有更强的运营能力和销售能力，这个寒冬非常考验企业本身的运营能力。

　　世鳌目前专注的是精细化运营，公司运营11年以来积累了不少老客户，超过5年的客户占在营客户比例超过20%，老客户又拉来了许多新客户，确保各个项目出租率保持90%以上，同时新开项目尽可能缩短招商周期。成都项目开业不到半个月出租率达到90%。世鳌是第一家把服务式办公引到国内来的企业，目前在全国六座城市都有相应布局，投入运营面积达7万多平米，目前也在洽谈更多项目。

　　住房租赁是房企实现弯道超车的机会

　　保利公寓管理有限公司助理总经理、副总经理 姚志鹏

　　寒冬这个词，从另一个方面来看也是一种转机，市场在发展的过程中肯定有起有伏。保利作为一家地产企业，也在去地产化，实现多元化发展。

　　住房租赁板块，甲醛问题，租房贷事件，也是市场对从业者的提醒，在要求更强、更精细化的运营能力。住房租赁是地产多元化发展的一个方向，凭借着现有的存量物业运营让地产在某些方面实现弯道超车，市场还有很多机会，我们从冬天里看到了一抹绿。

　　不用运营逻辑做项目，十有八九会失败

　　People Squared(P2)副总裁 黄维

　　大自然有四季，经济也有春夏秋冬，这是轮回。中国的地产从开发模式向运营模式转型，有三点最重要。第一个，运营精细化，第二，内容体验度，第三个，服务专业化，这三块相辅相成。

　　作为一个项目，前期不做好定位，不做好规划，不找到用户，没有用运营逻辑做事情，十有八九这个项目会失败。在具备国际化视野后，我们谈粉丝经济，全球做得最好的公司有两家，迪士尼和苹果。我们从办公切入，把办公和商业结合起来，为新一代人群打造生活工作方式。粉丝经济有一点叫非理性消费，城市年轻人除了办公还需要美食、音乐、娱乐。做办公的人关注流量指标，即办公人群在空间里停留的时间，这是流量生意，把最好的流量吸引过来，从8小时变成12小时、16小时，在空间里产生重复的消费，非常有价值。

　　比如我们在上海的项目，把具有创新能力的音乐、影视、视频、设计工作室和创业者吸引过来，这群人聚集在一起会产生化学反应，用产品思维做未来整个地产的运营和开发，这是我想分享的点。

　　放弃眼前的短期利益，但却能长治久安

　　源涞国际合伙人、总裁 陈昱彤

　　大住宿业万变不离其宗，两点非常重要。第一，做好定位，第二，挖掘附加值。源涞国际的定位非常清晰。四年来我们一直做中高端市场，一直没有改变过，认准了一个领域，就必须在这个领域深耕。现在蓝领公寓是一片蓝海，有开发商找我们做，如果不能抵抗诱惑，可能我们就接了，然而我们的基因决定了我们没有能力完成这个事情，不得不放弃这个机会。做自己擅长的领域，可能放弃眼前的短期利益，但却能长治久安。

　　中国很多企业家什么都想做，但发展副业把主业拖垮的也有不少。中国百年老店很少，欧美国家百年老店很多，也是一个道理，你的定位是否精准，你的品牌基因是不是能一如既往地坚持下去、传承下去，这点非常重要。

　　回归到源涞国际，我们既有做整栋的集中式服务公寓，也有做小区里分散式服务公寓。我们面对的是企业高管，服务的是这部分人群。高端人群的客户画像非常清晰，企业家、明星、艺术家，他们对租金不是特别敏感，我们能很好地去赚取中间那部分的利润。做高端公寓意味着高成本，要建立自己的系统，销售团队有学历的要求，客服团队要会英文、日文才能服务好客群，建立团队也需要投入很大的成本，租金差只能抵消这部分成本。

　　如何赚取附加值，我们会提供相关的衍生服务，比如海外搬家，办证，帮外国人办理居住证、从业资格证等等，还有涉外保姆、中文老师、家政服务、打扫，这些都是企业可以去完成的，同时我们也可以协同关联公司完善整个产业链。把这两点做好，就能渡过冬天。

　　行业从来就没太平过，经营才能带来收益

　领地青年社区副总裁 、COO 宋豪炜

　　行业里大部分人觉得做公寓不挣钱，这是现状，我踏入公寓行业后发现这个行业从来就没太平过。

　　公寓行业是民生行业，跟传统的房地产有点不一样。房地产行业还有一点金融属性，公寓行业没有金融属性，只有住的属性，无论是价格、甲醛事件、隐私事件，政府对于前期发生的这么多问题肯定会非常重视，只有消除隐患，规范发展，行业才能长久。

　　当前遇到的问题不是短期能解决的，大家需要更关注的是明年如何应对整个市场的冲击，经营困难是各行各业都会遇到的，兼并收购也是常态。对公寓企业来说，现金流排在第一位的，做好公寓无非两点，一是重资产收购持有，二是把经营做好，经营带来收益。

　　我是做酒店出身的，公寓和酒店财务模型很像，周期租金固定，买地以后杠杆发完也是固定的。其次，所有的装修摊销做完也是固定的，能变动的只有经营产生毛利润这部分，做酒店都知道GOP，让GOP产生量化有很多学问。而公寓与酒店的不同之处在于，酒店入住3到5天，可以修正价格，公寓一般一住就是一年，价格不能随意变动，可能以后签5年合同，这对你的收益率上升部分有限制，如何做好收益最大化，是我们需要去研究的。

　　V领地是怎么做的，首先我们采取的是以信息系统为工具的智能化管理手段。一提到智能化，一提到系统化，大家就会想到门锁，水电表，其实没有这么简单，上的系统一定要对你的经营成本产生革命性的变动，才能降低经营成本，通过系统化的改造，包括流程化的再造，我们的单房成本应该算是行业比较优秀的，人房比做到1：130。

　　在销售上，我们也利用了互联网思维，通过智能化销售管理系统，漏洞状分析和OTA平台，租房平台，实现数据化管控，目前我们上线的一些智能化销售系统，实现了客单价的整体提升，这对薄利的公寓来说难能可贵。

　　只有实现精细化管理，将我们经营型风险控制在一定程度内，才能实现规模扩张，获得增量收入。

　　从来没赶上过风口，现在也不存在什么冬天

乐乎城市青年社区创始人、CEO 罗意

　　作为长租公寓的运营商，我们运营数据上没有看到太大的变化和太大的挑战，然而外界的声音和媒体给我们的行业带来太多的困扰，几记重拳把长租公寓运营商变成了过街老鼠。之前自媒体从业者讲我们是不挣钱的骗子，后来说我们是比卖白粉挣钱的疯子，再到后来的高杠杆，好像我们是非常浮躁，没有底线的投机者。实际上我想大家对长租公寓可能有误解，我们曾经被捧到天上，现在被摔到地上。

　　2016年冬天，也是在上海，当时也有媒体说行业快完了，那一年我们过得特别难，没有国家政策支持，没有开发商进场，创业者在昏暗的环境里摸索，不谈共享经济，不谈流量入口，就是做租房。这么多从业者在做这一件事，需求不是拍脑袋想出来的。

　　公寓的机构化运营的确给这个行业带来很多的变化，如果我们都是一帮十恶不赦的恶人，难道资本投资者也都是傻子吗?公寓的存在，必然有它存在的逻辑。

　　自如面临外界的纷纷扰扰，他们选择缄默、自查、自律、反省，今天遇到的坎可能会成为里程碑事件。2016年那些坚信行业价值，回归行业本质，不断完善自身能力的企业，今天都活下来了，回到企业本身，我觉得少谈一些主义，多研究一些问题，我们从来没赶上过风口，现在也不存在什么冬天，这样就挺好。

　　低谷期发掘价值，增加投入比节衣缩食效果好

窝趣联合创始人、窝趣品牌副总裁  杨稷

　　冬天来临时，企业能够反思自己，抵抗力是否足够强，是否能为用户和客户创造了价值，借鉴过往经验，在低谷期发掘价值，反而能在冬天过后获取更好的收益。

　　作为资产运营方，地产商需要更看重的是资产的运营价值，帮助客户研究资产，匹配产品，和业主共同探讨哪些业态合适，从原来的单一业态思维变成是多业态产品的思维，为客户去创造价值。

　　资产是实物空间，除了运营空间外还有运营空间里的人，深度挖掘人的需求，为用户创造一种生活方式。比如符合懒人经济的90后的租客，他希望很多事情由别人帮助他来完成，不愿意花太多时间，我们会为这类群体提供入住礼包，解决床上用品和生活必需品，帮他选择精美有品质感的产品，解决他入住时的生活需求，不需要自己到网上购买。

　　很多公寓品牌做便利店卖咖啡，都是在挖掘年轻人的生活需求，我们还希望挖掘年轻人的精神需求，2.0产品我们希望把生活空间分成思想空间和共享空间，既有私密性又能创造共享价值，进而带来更好的资产回报。

　　过去行业遭遇寒冬，很多企业想到的是节衣缩食，我们采取的是策略是增加投入，对消费者增加投入，在公司发展上面增加投入，把基础打得更牢，当冬天过去时，我们收获的效果比节衣缩食还要好。

　　展望未来

　　圆桌论坛进入尾声，嘉宾们畅谈了对行业的展望，并送给活动主办方迈点一句话寄语。

　　杨稷：这是最好的时代，也是最坏的时代。我们做公寓，解决的是衣食住行中的住这一环，住是最基础需求，基础需求是永远都存在的，因此这是一个朝阳行业，现在遭遇冬天也好，明天迎来冬天也罢，只要大家沉下心来深耕，我相信这个行业前途会非常的好。

　　迈点成立9周年，在行业成为了资产方与运营商连接的桥梁，包括做了很多专业数据研究，给资产方、运营商带来很大的帮助，希望迈点在接下来的日子能够更好地服务大家，我们也希望跟迈点一起把这个行业做得越来越精彩。

　　罗意：城市青年人群租住需求没有改变，组织通过从客户出发进行产品创新和流程优化，再加上行业者的不懈努力，坚持以上三点，我相信我们的行业可以非常从容。

　　宋豪炜：第一，需求刚性，市场巨大。第二，认真做事，脚踏实地，活下去。

　　陈昱彤：当年做酒店的时候，我觉得酒店好辛苦、好难，做公寓之后发现做公寓更难、更辛苦。简单来说，道阻且长，念念不忘，必有回响。

　　黄维：联合办公是城市办公者的聚合地，我认为未来行业将呈现三个比较明显的趋势，一是社群化，为垂直用户打造垂直产品。二是产业化，空间可以为产业赋能。三是IP化和娱乐化。

　　联合办公是2B、2C产业，需要思考清楚为2C提供什么服务，也要思考2B需要什么服务。与资产升值结合在一起，打造新一代人的办公生活方式，打造化学空间，这是我们要去做的事情，我们也将和迈点一起迈步向前，共同成长。

　　姚志鹏：我们既是美好生活的践行者，又是美好生活的服务商。送给迈点的寄语是，与时俱进、合作共赢，谢谢。

　　唐挺：处在当前的经济周期，我们有很多的不确定因素。每个企业应该坚持自己的定位，寻找自己的核心竞争力。拿世鳌举例，我们将更专注于把每一个项目运营好，找到符合定位的客群，提高产品的创新力，以应对产业发展周期的低谷。

　　迈点是我们这个时代垂直领域的专业观察者，也是趋势的洞察者，我是希望迈点能与我们的产业相伴，越走越远。

　　胡隽：途家在短租、民宿、公寓等整个旅游价值链做非常多的产业布局，就像迈点一样，从酒店类的媒体进化成一个横跨多产业的媒体，把大家聚在一起，同时提供专业化的服务，斯维登将帮助地产商实现去化，为业主提供托管经营服务。送给迈点一句话是，我们站在新的起点，共同迈向新时代。