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长租公寓夺命狂奔:甲醛问题未来可能全面爆发?

时间:2018-09-29 15:41来源: 阅读度:

  拿房竞争激烈,租金价格水涨船高,公寓运营者就更需要资金。资金问题正在加剧行业洗牌速度,而长租公寓本身是微利行业。

  面对舆论的质疑,自如选择将首次出租房的空置期延长至30天,随之将必须承受资金压力,并且要放缓扩张步伐。在夺命狂奔的长租公寓行业,自如能承受后果吗?行业问题能得到缓解吗?

  9月27日,如无意外,因白血病身故的阿里员工妻子诉自如一案开庭。

  时间倒回至近一个月前的9月1日,自媒体“呦呦鹿鸣”发布文章《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》,引起舆论一片哗然。但到了现在,外界对案情的关注度已大不如前。

  在地图上,从南到北画一条直线,在这条线上的北上广深,每天都诱惑着来自四面八方的年轻人。他们中的一些人住进象征着“消费升级”的长租公寓,享受到较好的居住环境的同时,也或多或少的担任着“人肉绿萝”的角色,吸收着空气中的甲醛。

  同样在这张地图上,长租公寓似乎乘上了一辆高速行驶的列车,拿房、抢房、装修、出租。到目前为止,自如已插上9面旗帜,用户达到160万人,自如身后站着的还有蛋壳、魔方、泊寓......房源成发展之本,资金则是引擎,二者缺一不可。只是,代价可能是租客的健康。

  “甲醛问题未来可能会全面爆发,自如‘甲醛房’只是个开始。这个事情让租客意识到甲醛问题的存在,当租客真的认真检测甲醛的话,新装修出租的房子合格的可能根本没有几套。”合屋创始人罗凤鸣告诉记者。

  然而,谁也刹不住车。

  空置能解决甲醛问题吗?

  对于甲醛问题,租客面临的是维权困难的窘境。

  现有研究表明,室内甲醛污染与诱发白血病存在一定的相关性,但还缺乏循证医学的证据。目前既证明不了“甲醛污染导致了白血病”,但也排除不了这种可能性。

  甲醛污染与白血病的因果关系无法确定,让不少人的维权索赔以失败告终。据《北京晨报》报道,2015年,某孕妇入住自如公寓后,确诊患白血病并引产,丈夫刘某检测后发现室内空气中甲醛、总挥发性有机化合物TVOC浓度超标。但其丈夫后续两次起诉均失败,因其无法证明空气质量与患病因果联系。

  中国裁判文书网显示,目前30份关于甲醛超标疑似引发白血病的相关文书中,偶有患病一方胜诉,但是多数患者则要面临无法鉴定病情与甲醛有关的难题。

  ▲自如从上线以来,多次被爆出甲醛问题

  惊慌的自如客正惴惴不安讨论着甲醛问题。自如方面表示,9月24日开始,所有首次出租房源,配置完成后,必须同时满足空气质量经权威机构检测合格且空置30天以上才能上架出租。

  一位不愿透露姓名的自如员工表示:“现在公司规定下来之规定要空置30天才会出租,之前装修完就立马出租了。”

  在“甲醛问题”被曝光之前,自如的空置期形同虚设,而这个问题不止存在自如身上。

  无冕财经研究员4月份走访深圳泊寓茶光路店发现,不少房间正在装修,工人们在房间与电梯间来回穿梭,电梯中有刺鼻的油漆味,而拿着大包小包行李的租客正准备入住。

  罗凤鸣甚至认为,长租公寓的空置期更像是个伪命题。“长租公寓有的一次签约拿房最少也要一两百套,空置一个月的话要产生多少成本?装修污染一个月就能解决?这个时间段并不是标准答案。”

  他表示,长租公寓的盈利来源有两点:控制成本和租金差。控制成本的话,有一部分的影响因素则在于控制材料成本,材料成本将决定装修污染程度。这块不仅不透明还缺乏监管。

  东西码头创始人杨琳表示,公寓改造有硬装软装之分,软装主要是添置家具,装修污染较少;硬装涉及到拆墙、刷墙,可能是装修污染中最严重的部分。甚至,有的公寓会贴地板胶来节省成本,而地板胶则会造成极其严重的甲醛污染。

  “长租公寓行业是裸奔的状态,如果政府有明文规定,新装修的长租公寓必须通过环保检测,通不过就进行严厉处罚,大家还会这样吗?”罗凤鸣反问。

  事实上,对于长租公寓来说,空置是问题,空置多久也是问题;装修成本是问题,装修污染程度也是问题。而所有问题最后指向的则是租客的健康。

  长租公寓能慢下来吗?

  自如试图以一个月的空置期来解决甲醛问题,成效如何还未可知。但明确能看到的是,自如将为此必须承受资金压力,并且需要放慢扩张步伐。

  但放慢步伐似乎与自如的盈利模式相悖。

  链家研究院院长杨现领曾公开表示,要做到10万间房,公寓品牌的盈利情况才有可能改善;规模化之后,在租赁业务基础上延伸出的生活消费、场景零售、社群运营、社区服务等增值业务的空间也更大。

  ▲长租公寓在市场上的占比预计将持续提升,数据来自贝壳研究院(点击查看大图)

  跑马圈地、缩短资金回笼周期、不断加杠杆扩规模,这些成为长租公寓获得规模性盈利的共通办法,后果便是行业竞争白热化。

  为了给东西码头找房源,杨琳在谈第四栋楼,但谈到最后她已经放弃签约,“一套毛坯房,最后签下来一间房子成本要2200元,太贵了。”这不是她遇到过的第一栋签不起的楼,此前她遇到过开价比她高近乎一半价格的同行,也遇见过一次性交完房租争取一房东的同行。

  “长租公寓现在更像是资源性行业,因为房源不可再生,这家签完另一家就会没有。然而对于公寓运营者来说,只有把房源拿到才有进一步发展的可能。”罗凤鸣分析。

  自如员工表示:“拿房成本这块,我们内部会有严格的测算,当然如果遇到位置特别热门的房源我们必须得抢,但是8000元签下来的价格,只能5000元租出去,所以我们也不敢溢价太多,还是取决于房源条件。”

  拿房竞争激烈,租金价格水涨船高,公寓运营者就更需要资金。资金问题正在加剧行业洗牌速度,而长租公寓本身是微利行业。

  中国租赁市场一直存在着租金回报率低、回报周期长的特点。数据显示,2016年中国一线城市租金回报率分别是北京1.36%、深圳1.34%、上海1.33%、广州2.14%。当下因为租金差的空间越来越小,长租公寓回报周期甚至延长至5-8年。

  “现在大家投资都很谨慎,人家投资你,如果你半年能回本那他们很乐意投资,如果一年才能回本,可能就要观望一下,长线投资很少人会想做。”杨琳说,“但是公寓投入大,回报周期又很长,投资者会更加谨慎。”

  今年8月宣布破产的鼎家公寓,除内部管理问题外,业务长期亏损、扩展速度快也是导致其资金断裂的重要原因。

  ▲去年以来倒闭的长租公寓名单

  根据地产研究机构克而瑞统计,2017年共有GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等5家宣布关闭,原因多是经营不善、资金困难、盈利难等原因。即使是YOU+、魔方、窝趣等一些知名品牌,上一轮融资时间也要追溯到2016年或2017年初。

  中国市场化融资利率仍然长期在4%以上水平,企业融资成本较高,特别是对于轻资产的长租公寓公司,用ABS等融资工具进行融资,成本在8%以上。

  ▲房租证券化的运行模式

  另外,中国的长租公寓行业还处在初步发展阶段,自持物业的公寓运营者少之又少,绝大部分采取的都是“二房东”模式,注定要被一房东制约。

  以自如为例,其主要签约的房源为商品房,签约时间基本在三到五年左右。如此短的签约时间,自如如何保证回本及盈利?

  “小区房是可以卖掉的。打个比方,如果我是房东,我签5-8年的长期合同,如果第三年房价的行情很好,怎么办?我肯定想要把房子卖了,所以商品房的弊端就在这里。”杨琳说,“如果你让他们(指自如)按照比较人性化的标准去装修,这个房子还没回本,可能它的周期就到了,他们相当于白干一场。”

  “现在这个阶段,大家想的不是怎么活得更好,而是先要活下去。”世联广州公寓部兼商业部总监庄文杰说。


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