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长租公寓数量快速增加 上海如何应对租赁市场新挑战?

时间:2018-09-29 15:41来源: 阅读度:

在国内一线城市,租赁企业投资回报率基本在2%以下,与伦敦、纽约、洛杉矶、东京、大阪等国际城市相比,仍处于较低水平。  

  违规使用“租房贷”、甲醛超标、资金链断裂……接连不断的负面新闻,让长租公寓一次次被推上舆论的风口浪尖,公众目光聚焦住房租赁市场。

  近日,上海市房产经济学会联合上海交通大学中国城市治理研究院、国际与公共事务学院举办研讨会,研讨如何治理当前租赁市场。专家达成共识:面对租赁市场出现的种种新挑战,上海应坚持发展机构化、专业化的住房租赁企业,加强租赁行业的金融监管,让“政府之手”和“市场之手”共同发挥作用,促进租赁市场平稳健康发展。

  发展长租公寓,不能“因噎废食”

  记者从上海市房屋管理局获悉,目前上海住房租赁市场供需总体平衡,住房租金总体平稳,面上未发现快速上涨的情况。上海房屋租赁指数办公室的数据显示,去年9月起,上海住宅租金指数连续9个月呈现下行趋势,从1938点降至1898点。直到今年7月,租金才出现微弱上扬。

  租金水平保持整体平稳的背景下,上海长租公寓的数量快速增加,业内人士指出,上海已涌现超过1200家长租公寓,来自同策研究院的数据显示,目前上海规模较大的长租公寓房间总量约50万间,其中分散式公寓约40万间。

  近日,长租公寓被媒体揭露存在诸多市场风险,对租客利益造成损害。有人认为,应该像取缔“滴滴顺风车”一样取缔长租公寓。对此,专家表示,长租公寓大多为专业化、机构化的租赁企业,发布的房源真实度较高,还能提供例如保洁、维修等配套服务。从长远来看,长租公寓是租赁市场的重要组成部分,不能因为发展过程中存在问题,就“因噎废食”。

  “实际上,国内长租公寓的普及率仍然不够高,租赁市场70%的房源仍来自个人房东。”华东师范大学工商管理学院副教授崔裴认为。“而在美国、德国等国家,租赁房源基本由专业化租赁企业提供。”

  曾在美国居住的智裕创赢董事长王中江介绍,美国住房租赁市场规模庞大,40%的居民都会选择租房生活,大部分租赁房源掌握在机构和专业投资者手里。“国内大量租赁房源掌握在个人房东手里,其实是一种资源浪费。”王中江说。“采用机构化运营后,企业为了避免成本损失,会加快房源出租,可以有效降低租赁房源空置率,盘活存量资源。”

  加强租赁行业的金融监管

  目前,国内长租公寓“盈利难”是行业面临的共同痛点。上海市社会科学院研究员张泓铭介绍,在国内一线城市,租赁企业投资回报率基本在2%以下,与伦敦、纽约、洛杉矶、东京、大阪等国际城市相比,仍处于较低水平。

  投资回报率低,意味着企业资金不充裕,在这样的背景下,部分长租公寓“铤而走险”违规使用“租房贷”,以消费者信用为担保套取资金,导致租客利益处于极大风险中。如何管理此类风险?上海师范大学房地产研究中心主任崔光灿认为,上海应进一步规范长租公寓的融资行为,对各类金融产品加强监管,尤其是对“租房贷”等新兴金融产品,可考虑成立专业监管平台。

  蛋壳公寓副总裁林甦建议,应提升租赁企业对金融产品的使用门槛。首先是对使用金融产品的租赁企业规模和经营时间等作出明确规定,确保企业的风险控制能力符合规范。另外,租赁企业合作的金融机构也应具备相应资质。“租房贷”等金融产品资金的具体流向,应向监管部门公开。

  长租公寓的运营需要一定回报周期,“三年收回成本、五年盈利”已成行业共识。崔裴认为,在加强“租房贷”等金融产品监管同时,应提供更丰富的长租公寓配套金融措施,通过银行贷款和规范的资产证券化产品为企业提供必要的金融支持,营造健康、常态化的发展空间,保障租客利益。

  发展租赁市场多元化供应格局

  崔光灿介绍,目前上海的常住人口中,租赁居住的比例约占36%。上海的租赁房源已形成多元化供应格局,包括市场化的私人租赁住房、政府支持的公共租赁住房、企业自持的租赁住房、企业受托经营(含代理经租)的租赁住房等。

  “住房租赁市场要健康发展,也不能完全依靠市场。”上海交通大学中国城市治理研究院教授陈杰认为。“上海应发展租赁市场多元化供应格局,除了由企业提供租赁住房外,需要进一步增加由国资国企筹建或参与的租赁房源,补充市场需求,制衡租金价格,让更多老百姓租到称心如意的好房子。”

  上海市房屋管理局市场监管处副处长刘纪来介绍,上海正不断加大租赁住房用地供给,截至今年4月27日,已出让租赁住房用地31块,累计土地出让面积超过87公顷、规划建筑面积196万平方米,约3万余套,并引入地产集团等国有企业参与租赁住宅的开发建设,发挥国企“压舱石”和“稳定器”作用。

  同时,上海住房租赁公共服务平台在今年7月1日正式上线,专家建议,应进一步发挥平台作用,逐步实现住房租赁合同“网签备案一体化”,真正做到“数据多跑路,群众少跑腿”,充分保障住房租赁各方合法权益。


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