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租房保险在中国行得通么?

时间:2018-09-26 11:30来源: 阅读度:

  设计合理的租客保险产品可以化解租赁纠纷。

  (迈点网-迈点空间租赁综合报道)在房屋租赁过程中,房屋受损、盗抢、押金退还等事件常常会引起不小的纠纷,处理起来也需要耗费大量的时间和精力。房屋出租保险虽然在国内看起来比较新鲜,但在发达国家,这类产品较为成熟。借鉴他国经验,利用第三方工具保障租客与业主的权益,我们还有很长的路要走。

  买还是不买?

  租房保险在国内刚刚起步

  火热的住房租赁市场,无论是租房还是承租方都会遇到不少困扰,只靠合同约束存在诸多漏洞和纠纷,人身安全,财产安全,押金问题等问题,处理起来费时费力。

  天有不测风云,人有旦夕祸福,作为第三方工具的保险在一定程度上帮助个人或机构在受到损害时及时的恢复和转移风险。针对租房市场的保险,除了常见的人身意外险,财产保险外,还有比较创新的押金保险。

  购买租房保险的目的主要是保护租客在租房期间的财物损失及人身安全。在加拿大,虽然在通常情况下,房东会购买自行房屋保险,但房屋保险并不能给予租客足够的保障,因此租客还会选择另外购买租房保险。为了避免出租人与承租人之间的财产利益矛盾,一些房东也会要求租客投保租客险才同意出租房屋。

  在国内,一些险企也推出了房屋出租保险,专为出租房屋的房东设计,一方面为房屋的出租方提供财产、租金损失保障及房屋出租人责任保障,另一方面也为房屋的承租人提供室内财产、搬家损失保障和意外伤害保障。如平安保险推出的“出租无忧家居保险”产品,根据保障范围不同,保费分为100元,200元和至500元三档,保障期限为1年,主险最高赔偿额度为30万、100万和300万。

  ▲平安保险推出的“出租无忧家居保险”

  ▲保费分为三档(点击查看大图)

  国内单独的出租人责任保险种类较少,一般作为出租房屋保险的附加险,平安的“出租无忧家居保险”附加责任里有出租人责任保险。500元保一年,租客死亡最高获赔50万元。

  为解决用户痛点,押金保险在国内刚刚起步。今年4月,58同城联手保险公司推出租房押金损失险,提供1年保障服务,租房用户一次性支付押金的2.2%(最低11元起),在1年的保期内,58同城将为全额押金提供保障。

  不过值得注意的是,该押金损失险有诸多条件限制,如起赔里程为15公里(即只有在新工作地点和原工作地址在百度地图上直线距离超过15公里时, 才可在此条款项下对退租引起的押金损失进行索赔),在理赔时,需要租户拨打平安保险理赔热线,提供申请保险时的报单号等信息及保险公司要求的证明材料等等。

  由百合佳缘集团孵化的租房平台合租趣也与中国人寿合作,为租客的押金提供保险。如果租客因租约未到期意外退租、损坏家具家电被扣押金,可享受保险公司赔付。而在费用方面, 99元的押金险最多可得到上限 5000元赔付保障。

  无论是哪种类型的保险,目前在国内的认知度还有待进一步培育,可以选择的保险平台也相对有限,理赔手续相对复杂,市场还有待完善。

  他山之石

  成熟市场的保险平台有何特色

  发达国家在租房保险方面有诸多创新平台供我们参考学习。以美国为例,租客保险是美国房屋综合保险体系中的一类(HO4),是专门针对租客设计的保险,保障范围主要分为个人财产保障和责任保障两类。(美国的房屋综合保险体系标准按照保障内容不同分为从HO0到HO8共9类,包括火灾保险、基础保险、扩充保险、全面保险、租赁保险、综合保险、公寓保险、活动房屋保险、老房保险等。)

  个人财产保障用于赔付火灾、爆炸、盗窃等原因造成的租客个人财产损失。责任保障则用于赔付由于房屋事故等原因造成的他人财产损失或人身伤害。当租客由于房屋发生事故导致无法居住,部分房租租赁保险还会赔付租客搬家及额外租房的费用。

  美国主要的房屋保险提供商为American Family、Allstate、Liberty Mutural、AXA等老牌保险公司。而随着保险行业线上化渠道的迅速发展,主打线上租客保险的互联网保险平台也在迅速兴起,这类租客保险平台瞄准的是年轻的人群,通过线上化的方式实现投保理赔便捷化,丰富了租客保险产品的保障内容,改变了以往房屋保险在消费者心目中老套、难以理解的刻板印象。

  主流的租客保险平台可以为租客提供物品保险,如承保笔记本电脑、珠宝、自行车等。此外,租客还可以指定配偶、家人等一至两个人共同作为被保险对象。除保险产品之外,一些初创企业还提供租赁担保服务。其中又以Lemonade、Jetty、Hippo等表现较为突出,屡获资本的青睐。

  Lemonade:渗透率极高的租客保险

  作为新兴租客保险平台中的杰出代表,Lemonade于2015年成立于纽约,与大部分以保险中介资质开展业务的租客保险平台不同的是,Lemonade具有P2P保险公司的资质。截至2017年底,Lemonade已完成1.8亿美元融资,投资机构包括软银、安联、红杉资本等。

  Lemonade面向的是城市年轻人群,希望将技术和透明度注入保险行业,通过AI技术使得线上购买保险流程更加简单流畅,客户可以在90秒内完成投保,在3分钟内得到理赔。Lemonade这样定义他们的客户——年轻、教育程度高、精通技术、中高收入群体、热衷慈善事业。在Lemonade平台,63%的客户年龄在25岁至34岁之间,87%的客户是第一次购买保险。

  除了常规的租客保险保障内容外,Lemonade还提供以下几种特色保障内容:

  可以保障除租客外的其他人:租客的家人、配偶,房东等有资格免费添加到保障范围内;

  可以保障多种个人物品:Lemonade可以为租客的电脑、手机、照相机、自行车等个人物品提供保障,且不仅局限于发生在房屋内;

  16种风险保障:Lemonade可以为客户提供16种风险的赔付并提供因此导致的额外开支。例如,如果一位租客的厨房发生火灾,Lemonade可以赔付财产损失并提供住旅馆的费用。

  对于租客保险产品而言,提供符合实际需求的、人性化的保障内容非常重要。投保后,租客的笔记本电脑无论损失发生在房屋内还是咖啡店,都可以得到保障。租客的狗咬人造成的损失,也可以得到保障。

  ▲Lemonade平台的理赔数据

  Lemonade公开数据显示,52%的理赔为个人物品的盗抢理赔,26%为水灾理赔,其他的理赔内容包括火灾、犯罪等。

  作为互助保险平台,Lemonade抽取保费的固定比例作为运营费用,并将保费的年度余额进行公益捐赠。

  Hippo:符合现代生活场景的保障内容

  Hippo是一家成立于美国加州的初创保险科技公司,以MGA的模式开展租客保险业务。由于传统的房屋保险非但无法为用户提供保障,甚至在一定程度上还会使用户面临更高的风险,因此在成立之初,Hippo就坚定了其对于传统房屋保险产品的颠覆决心。Hippo认为,现有的房屋保险在保障物品的种类上存在滞后,对于传统物品的保障过多,而对于现代家庭中占比更多的电子产品的保障远远不足。因此,在传统的租客保险保障条款之外,Hippo还增加了家庭办公保障、电器、重建成本保障、智能传感器等9项附加保障内容。

  ▲ Hippo附加9项保障条款

  Jetty:租赁金融服务

  租赁金融服务是租客保险产品的重要衍生。2016年成立于美国纽约的Jetty是一家为年轻人提供租客保险及租赁房屋相关服务的在线平台。Jetty同样以MGA形式开展业务,并与行业巨头建立了合作关系。

  Jetty的主要产品包括两类:租客保险产品和Jetty Passport。其中,Jetty Passport是与租赁有关的租赁金融服务,包括“Passport Deposit”代存保证金服务和“Passport Lease”担保人服务。

  ▲Jetty租客保险及租赁金融服务

  Passport Deposit提供代替租赁人存放保证金的服务。如租客在租赁房屋时不愿或无法支付房屋保证金给出租人,可以选择由 Jetty 代替租客向房东支付保证金。Passport Deposit是一种特殊的担保债券,也是一种特殊类型的“保险类”产品,该保险产品的特点是不局限于两方当事人,而是一种三方合约,即租赁人、出租人与 Jetty 共同签署的合约。需要注意的是,Passport Deposit服务不会为租客对房屋造成的损害赔偿负责,房屋的损坏仍由租客负责。Passport Deposit为租客提供的服务仅是代替存放保证金,服务的定价为保证金金额的17.5%。

  Passport Lease为租客提供租赁担保的服务。在有些城市,房东会要求租客薪金达到30至40 倍月租金的水平,或担保人薪金达到80至100倍月租金的水平。当租客的工资无法满足租赁要求时,Jetty可以作为租赁担保人或共同签约人为租客提供租赁担保。但是,Passport Lease不会为租客承担租金,租金仍由租客自己负责。Passport Lease为租客提供的服务仅是代替其满足房东对保证人的要求。Passport Lease服务的费用是每年租金的5%至10%。

  在英国,房东或中介在签订租房合同后,一般都会对租户额外收取4-6周不等的房费作为押金,目的是为了防止租客毁约或者损坏房屋内的财产,不同的是,这笔钱房东和中介并不能随便收取。英国法律规定,房东和中介必须妥善保管租客交付的租金,可以选择放入政府核准的押金保护计划,由第三方(例如TDS, DPS等)进行保管,在租客结束租期搬出后退还,也可以选择在购买政府支持用来保护押金的相关保险后自行保管。这一举措无异为房东和租客提供了多了一重保障,不过用于保护押金的相关保险费用并不低,如Dlighted旗下推出的保险项目,保险费为129英镑,保险公司MunichRe推出的类似计划会对6周租金的保额收取1周租金的保费,大部分租户都难以负担。

  完善产业链条

  保险会在公寓行业大展拳脚?

  目前中国的房屋保险市场保费规模非常小,产品形态多以传统的家财险产品为主,面向业主的房屋保险保障功能单一,面向租赁群体的租客保险更是几乎为市场空白。公寓“甲醛风波”背后,是长租公寓低利润率、高资金流需求的盈利困境,租金贷产品爆雷,更是反映行业的脆弱生态。

  此外,大部分租客在保险及维权意识方面相对薄弱,花额外的钱再去买押金险的可能性不大,互联网金融、保险行业乱象横行,让人看不懂到底孰真孰假,用户对花钱购买的保险“到底保不保险”也会产生疑问。而购买保险的成本对于中小公寓品牌也是一个问题。“比较大的品牌会考虑购买这类保险产品。”一位业内人士表示。

  随着租赁市场的不断壮大,这一现状有望实现突破。据中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林介绍,品牌公寓一直与保险行业对接,在人身安全、财产保险等方面进行合作,随着公寓产业的发展和政策的完善,不少保险公司已经与公寓委员会和公寓企业积极对接,为公寓产业量身打造适合的保险产品,可以预见,租赁式公寓产业必然会更加安全、更有保障。

  当前,长租公寓面临的种种困境受到宏观经济环境、房地产市场、自身盈利模式等多重因素的影响。在这些问题中,有一些可以通过设计合理的租客保险产品化解租赁纠纷,有一些则需要更深层次的解决方案。如运用得当,租客保险也可作为化解房屋租赁纠纷的风控手段,未来保险行业是否能与租赁行业更好地交融,值得期待。

  参考文章

  《海外房屋租客保险:国内长租公寓的风险解决入口参考》道口保险观察,作者:王言

  《租房保险VS六周押金, 到底哪个对房东和租客更公平?》英国投资观察家

  《提供安全、美好的租赁住房,是品牌公寓的目标与责任!》穆林


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