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住房租赁市场税收政策待加速

时间:2018-09-25 17:09来源: 阅读度:

  住房租赁市场未受到足够重视,相应税收政策也缺乏全面系统性设计。

  2016年以来,国家大力发展住房租赁市场,十九大报告提出,“加快建立多主体供给、多渠道保障,租购并举的住房制度。”但是由于长期以来住房领域“重买卖,轻租赁”的政策偏向,导致住房租赁市场发展严重滞后,已经成为我国住房体系中的薄弱环节,必须通过更多的政策支持补齐住房租赁市场这一短板。财税政策作为政府引导和调整经济社会发展的重要政策工具,需及时、合理、精准地加以运用,将对我国建设租购并举的住房制度起到至关重要的作用。

  一、我国住房租赁税收政策基本情况

  目前,我国房屋出租涉及的税种有增值税、房产税、所得税、城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加、印花税,各税种计税依据不同,个人出租住房、企业出租住房的税率也存在差别。

  (一)个人出租住房

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  国家税务总局曾在2001年和2008年两次调整住房租赁税收政策,2001年调整前,住房出租的整体税收负担为租金收入的17.5%-30%,2001年调整后,个人出租住房的整体税负在7.3%-14.57%,2008年财政部、国家税务总局出台通知规定,对印花税和城镇土地使用税予以免征,对营业税、房产税和个人所得税减征。具体情况如表1。

  2016年,我国全面推开营业税改征增值税试点,按照财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,个人(含个体工商户)出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),提出要对住房租赁给予增值税、所得税等税收优惠。通过表2可以看出,“营改增”后,个人出租住房的各项税负总计约为12.6%。

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  (二)企业出租住房

  根据现有的税收政策,企业出租住房需缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加、印花税、房产税、企业所得税等,相关税负如表3所示。不考虑企业所得税的情况下,企业住房租赁相关税负已经达到租金收入的15.3%。

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  二、住房租赁税收存在的主要问题

  (一)住房租赁市场缺乏系统性税收政策

  长期以来,住房租赁市场未受到足够重视,相应税收政策也缺乏全面系统性设计。国家财税部门先后在2000年、2008年和2016年对住房租赁市场税收政策做出过调整,但其政策设计分别从属于公有住房制度改革、廉租住房和经济适用住房建设、“营改增”试点工作,没有单独对住房租赁市场进行税制设计。税收制度和优惠政策出现在各种不同文件中,政策之间的衔接性有待加强。

  (二)住房租赁涉及税种多且重复征收,税负过高

  房屋出租涉及房产税、增值税、城镇土地使用税、教育费附加、印花税和所得税等多个税种,各税种计税依据不同,给普通民众造成理解和接受的障碍。同时,增值税属于流转税,房产税属于财产税,所得税属于收入调节税,在房屋持有、流转、租赁获利的多个环节对出租房屋行为重复征税,各项税种单独设置税率,综合税负过高。对专业化租赁企业而言,在企业经营租赁业务收益率已经很低的情况下,还要承担高额税负,难以实现盈利,无法实现良性循环和规模化经营,不能承担稳定租赁市场“压舱石”的角色。

  (三)现有税制不利于鼓励个人租赁房源以登记备案的正规途径进入市场

  发展住房租赁市场,关键在于盘活社会闲置存量房源,提高住房利用率。但目前税制下,个人闲置住房无需缴税,而一旦进入租赁市场则可能面临多项税赋,不利于鼓励闲置房源业主出租住房。由于税收的依据是出租房屋登记备案,出于避税需要,个人出租住房大多不主动登记备案,客观上造成住房租赁行为脱离政府监管,整个租赁市场乱象丛生,租赁双方当事人权利义务难以有效保障。

  (四)缺乏引导城镇居民选择租房的税收设计

  为转变“单一购房”消费理念,鼓励住房租赁消费模式,目前的政策有提取公积金用于缴纳租金、对于符合公租房条件的家庭根据其支付能力发放住房租赁补贴、住房租赁补贴免征个人所得税等。部分城市对新市民采取发放补贴的形式鼓励城镇居民选择租房。但从税制设计上看,除免征印花税之外,个人承租住房没有其他税收优惠,租金支出尚不能抵扣个人所得税。

  (五)税收征缴存在操作难点

  目前,个人出租住房的税收征缴是以登记备案为基础,但实际上因为租赁住房绝大多数未在政府机构备案,实际征收存在较大困难。从对建设银行分行的调研了解到,税务部门没有精力和手段加强此类税收的征管,只有个别承租人因需要领取公积金、办理居住证、单位报销租房款、政府发放住房补助等特殊原因,必须办理住房租赁备案时,由承租人实际承担应由出租人缴纳的各项税。对转租型租赁企业而言,在筹集个人闲散房源时,操作中无法取得增值税进项发票,无法进行增值税抵扣,若全额缴纳增值税和所得税,将导致企业亏损严重。

  三、推进租购并举,完善住房租赁税收的政策建议

  (一)加强顶层设计,研究支持住房租赁市场的系统性税收政策

  根据建立购租并举住房制度、加快培育和发展住房租赁市场的要求,按照住房租赁的场景,全面梳理住房租赁税收体系。简化合并有关税种,将现有的房产税、印花税、增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等若干税种简化合并为房产税、增值税和所得税,避免重复征税,提高征收效率。

  (二)给予更多税收优惠,降低住房租赁主体的税负

  落实国家有关培育和发展住房租赁市场的政策,降低租赁市场中各类主体的税负。

  1.市场发展初期免征个人出租住房的个人所得税,市场发展规范后调整为差别税率

  目前因缺少登记备案基础,在实际操作中,对个人出租住房的租金收入的个人所得税征收很少。此项来源的个人所得税数额不大,因此全国范围内对个人出租住房免征个人所得税,并不会对总体税收有较大影响。

  在有较多个人出租住房登记备案、市场进入规范化发展阶段之后,可按照不同的租期设置差别税率,例如对超过3年的长租行为进行免税,对租期为1-3年及1年以内的设置逐档提高的税率,以引导长租理念。

  2.对租赁企业减免企业所得税,降低增值税税率

  用税收政策引导住房租赁企业提高规模化、集约化、专业化水平。对于住房租赁企业,可根据《企业所得税法》“第二十五条国家对重点扶持和鼓励发展的产业和项目,给予企业所得税优惠。”例如自获利年度起,第一年至第三年免征企业所得税,第四年至第六年减半征收企业所得税。

  对住房租赁企业增值税实施简易征收,现阶段实施5%的税率,在今后市场发育完善的情况下,可视情况调整税率。

  3.建议对个人及企业出租住房的房产税统一按房租收入的0.5%征收

  既体现政府对住房租赁税收征管的权利,也体现支持住房租赁市场发展的倾向,对个人或企业出租住房执行象征性税率。

  (三)从落实承租人“房租抵税”政策入手,推广住房租赁登记备案

  住房具有保障居住权利的重要属性,从满足百姓民生的角度考虑,加快推出个人承租住房的租金支出抵扣个人所得税政策,让承租人得到税收方面的实惠,引导承租人积极参与租赁合同备案和缴税流程,全面打通住房租赁业务税收链条各个环节,实现收益与税收负担相匹配,推动市场的良性发展。


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