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资本介入存量市场 并没有效扩大租赁公寓供应

时间:2018-09-25 17:09来源: 阅读度:

  《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。

  “资本助推房租上涨”,“自如甲醛房风波”,“租金贷的P2P魔影”,长租公寓正遭遇史无前例的危机。9月21晚间,乐居财经特邀北上广深6位媒体机构大咖进行一场夜聊。

 

  【背景】9月20日,中共中央、国务院发布《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》提到“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。”

 

  主持人:

 

  散租公寓,包租模式,是不是合理?二房东是不是会推高房租?

 

  《豪言》出品人 张文豪:

 

  这个新房市场之所以他有一些对开发商的诟病,就是因为它集中开盘信息不对称。但是呢,如果是租赁市场的按道理来说是一个完全市场化的,当然他也和低端的区别。

 

  所以就说如果一个机构即使比较大的一个,我想涨价就能把这个价格抬起来,那这里面确实是应该关注这个最大的问题,这个问题我倒没有具体的说偏向哪一边的看法,但是查清这个问题得出这个结论,就是第一结论。

 

  如果是说他能够在这个市场里面北京这么大的租金市场里面他能想涨价就涨,那么这里边就有可能两个问题。一个问题是,如果是租金确实存在着上涨的趋势,那么他只不过顺势而为。

 

  那这个呢,可能考虑的另外一个问题,那么如何平衡,改善供应啊,你舍得价格飙涨太快,还有一个呢,如果他是这个机构呢,是自己做了一些不应该做的事情是价格上去,而且还得逞。那这个呢,恐怕就要另当别论。

 

  深圳长租公寓行业协会副会长兼秘书长 罗凤鸣:

 

  长租公寓的经营模式目前大致有包租和自持两种,包租也就是大家所说的二房东,其实现在大多数长租企业都是包租为主,连开发企业也是如此。重资产自持极为稀少。

 

  关于租金首先是一个市场定义,租金的价格最终是由市场的供求决定的。即使没有二房东的情况下,房租也会增长,我们可能首先要厘定正常增长和异常的概念。

 

  资本自然是逐利的。这一波租金异常波动资本的作用很明显,但也不能简单归因为长租公寓推高了租金。

 

  我认为主要在于1、整体租赁住房供应不足。2、资本介入后在存量市场做文章,并没有有效扩大供应。3、政府的保障体系薄弱。

 

  乐居财经总经理 陈海保:

 

  二房东靠吃差价,自然会推高房价。我们以前租房,都是去找小广告,看人家门口的条子找房子,或者去中介,中介最多也是一个月房租,房子是和房东签,没有第三方抬高房租,因为中介犯不着因为一点中介费提高房价,甚至还会帮忙砍价,为了快速拿到佣金。

 

  21世纪经济报道编委 袁一泓:

 

  第一,散租公寓,包租公寓,作为一种商业模式,本身是成立的,不能因为这种商业模式有瑕疵,就说这种商业模式好或者不好做这种道德评判。

 

  第二,包租或者散租模式,以推高租金,这两者之间没有必然的逻辑关系,我们不能说有些资本因为收购了大量房源,就说它是推高房租的主要力量。即使没有机构收购房源作为公寓的存在,业主个人也一直在涨房租。

 

  第三,房租上涨的根本原因还是供求关系。

 

  《呦呦鹿鸣》创始人 黄志杰:

 

  现实就是已经在抬高房租。原因是,第一,二房东有极大的驱动力抬高房租;第二,目前城市里合适地段的房源是极其有限的,一旦二房东掌控了房源,租客是没有议价能力的,抬价是必然。

 

  有一个实际例子,一个已经被检测为甲醛房的房子,一个在舆论中心万众瞩目的房子,退租当天就挂上去还公然涨价。这不是一般的嚣张啊。

 

  8月份,北京10家企业在协会组织下已承诺不涨价,然后出现了涨价的实锤案例,这种公然打脸的行为,竟然没有人出来管。《垄断法》在中国的落实一直很困难,目前租房市场,从涨价的现实看,已经到了要这部法律介入的地步。

 

  如果一个公司,已经掌控了大多数房源进入垄断状态,那么,供求双方之间的话语权是不一样的,价格已经不存在自由市场竞争的局面,可以说涨就涨,完全和市场脱节。8月,北京要求10个企业放出房源,12万间房子,自如占了8万。这个数字很值得注意

 

  易居克尔瑞深圳区域总经理 陈洪海:

 

  深圳长租很大部分是城中村,农民房在改造后分散式包租,价格除非政府补贴,否则很容易提升、甚至翻倍。政府补贴不是市场行为,市场行为,哄抬价格是利益驱使。深业在深圳水围村改造几百套农民房,出租给大学生,政府补贴租金。

 

  一方面,的确是市场供求推高了租金。另一方面,长租的盈利模式目前还是租金池决定,所以在市场行为中,二房东确实起到了逐利的推波助澜作用。


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