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长租公寓“进村” 带来的喜与忧

时间:2018-08-06 11:07来源: 阅读度:

  在保障中低收入者的居住权这个问题上,政府牵头责无旁贷。

 

棠下村泊寓,租客需要刷身份证进出

  将村民的房子整租过来,引入智能化管理后,对村民、政府和企业是一个多赢的局面,也给市区白领提供了多一个选项,但低收入人群却面临居不易的尴尬。如何保留“廉租”?且听专家说法

  今年3月初,广州白云区嘉禾望岗西岭村的村民黎沛强回到村里,全职经营起了长租公寓。不同于其他村民会在自家门口挂出“有房出租”的招牌,他把自家的几栋楼房放入了一家名为“心中小城”的长租公寓中。

  “之前我自己单干,一个人最多管5栋楼,在和长租公寓合作后,现在30栋楼只需要两个管家。”他看得很清楚:“租购同权”热潮下,不少房地产、租赁企业已经将目光投向“房源可观”的城中村,提升城中村出租房的管理、服务水平是大势所趋。

  “心中小城”不是个例。在广州,红璞、泊寓、魔方等公寓品牌也正在加快“进村”的步伐,他们引入长租公寓模式,将村民自建的房子整租过来,重新进行装修设计后,以全新的面貌转租出去。

  对村里正在发生的变化,大多数租住于此的人们还只是投出好奇的目光,但在西岭村篮球场边上,外来务工的人们傍晚出来纳凉闲聊时,日渐上涨的房租已成日常的话题。

  管理智能化

  长租公寓装上人脸识别

  真正吸引黎沛强回到村里当“房东”的,是“心中小城”先进的运营管理系统。今年以前,他在市区经营着一家广告公司,当时对于自己房屋有没有租满、什么时候到期、住了什么人,他每次都得翻看管理本寻找半天。

  “以前都是手工填写单据,租客付两百块钱押金,我写一张收据,撕下一张存单给他保存。”他跟记者算了一笔账:按一栋楼40套房可出租来算,算好水电费后开一张单据,前后至少需要3分钟,仅此一项,开完一栋楼的单据就需要两个小时,“效率太低了。”

  更让他觉得责任重大的是外来人口信息录入和消防安全。先前租房的多为外来务工人员,村里的工作人员要定期上门采集人口、房屋等各类基础信息,而且租客流动性极大,同一栋楼里住了哪些人、什么工作背景,他也只能说上七八分,“城中村所有的房东都担心房屋消防和治安问题,但是一直以来都没有办法做到规范。”

  “心中小城”的进驻让黎沛强的烦恼迎刃而解。

  出租房琐碎的日常流水在“心中小城”自行研发的“满租”管理系统上变得井然有序:租客姓名、身份证号、何时来此、租金多少、水电多少、合约何时到期……黎沛强告诉金羊网记者,打开系统,每一套房子的具体出租信息一目了然,“这些租客数据还与当地来穗局、派出所和街道对接,帮助政府随时掌握城中村人员流动情况。”

  在广东省公寓管理协会常务副会长、广州心中投资发展有限公司CEO吴伟光看来,长租公寓进驻城中村不仅仅是带来了更高效的管理模式,更长远的影响还在于对城中村居住环境的整体提升。

  “我们首创了在城中村出租屋中使用人脸识别进行管理。”吴伟光向记者介绍称,原来公寓管理一般用IC卡,但城中村人员复杂,持卡便可随意进出存在一定安全隐患,换成人脸识别后,必须是录入系统的人员才能在指定楼栋进出,大大提高了安全性,“和别处不同,我们装配双向识别系统,进出均要采集人脸信息,并在此基础上进一步完善信息录入。”

  “心中小城”运营经理黄海媚则向金羊网记者展示了另外一项功能:若有亲朋好友拜访,租客需要提前通过管理中心授权“临时访客”,“借助人脸识别和密码锁双重保险,即便租客不在家,通过租客和管家中心授权也能进入公寓。”

  值得一提的是,每套房中安装了智能报警系统:租客超过24小时没有出门记录,系统将自动向管家中心平台发出预警。对此,吴伟光表示,在城中村里多是流动人口,租客一旦出现意外很难被及时发现,有的甚至会等到房东来收租时才发现,“我们希望通过一些细节管理,整体提升城中村的居住体验。”

  “ 心中小城”管理人员在查看当月的租房情况,绿色为已出租,黑色为未出租

  好处看得见

  对民政企是一个多赢局面

  事实上,“心中小城”并不是第一个盯上城中村租赁市场的企业,金羊网记者近日走访天河区棠下村、凌塘村等地发现,长租公寓品牌如泊寓、魔方、红璞等早早已在城中村落脚。

  吴伟光2010年进入租赁行业时,市场还处在粗放型发展阶段,随着相关政策的不断完善,他见证了行业的爆发性增长,“2014年租赁市场开始看好,到现在已经有好几百家这样的企业,从去年开始,房地产企业也参与进来,中小企业受到了很大的冲击。”

  存量可观的城中村住房成了租赁资本眼中的“香饽饽”。数据显示,截至2014年,广州共有304条城中村,村域面积共716平方公里,容纳了98.25万村民和共约500万的外来人口。

  吴伟光做过分析,租赁行业很稳定,城中村出租率很高,“我们现有公寓的出租率超过了96%。”

  “提升生活品质是绝大部分入场城中村改造的资本力量的共同定位。”在吴伟光看来,租赁企业、房地产企业进入到城中村的租赁市场,对村民、政府和企业是一个多赢的局面,村民不再担忧因对自有物业管理不到位而引发各种问题,政府借助企业先进的管理改变城中村“脏乱差”的局面,企业则可以通过抢占城中村市场,在未来的发展中获得先机。

  他告诉记者,长租公寓对升级改造后的城中村物业进行统一的经营管理,提供全方位专业管理服务,也承担相应的物业管理责任及安全主体责任,“城中村治安、消防等方面都从粗放管理到专业管理,无论对哪一方而言,都是实实在在的好处。”

在西岭村,随处可见公寓出租的小广告

  紧随的烦恼

  涨租令低收入人群很尴尬

  在广州开出租车的河南人小赵正准备搬家,他在天河区棠下村住了5年,一房一厅的月租价格从当初的450元涨到了如今950元。距离他租的房子不过200米,经过改造的旧厂房挂出了“泊寓”的牌子,租客们进出都要刷身份证——他上周去问过,一房一厅要1500元起。

  “租金全都涨起来了,还是村民的房子,靠近外面、光线比较好的重新刷一下放几张家具,就要收1300块钱,里面光线比较差的一房一厅也要800块钱。”小赵和几个朋友商量后,四个人到附近棠德花苑小区合租了两室一厅,“我们平时也就回去睡觉,两个人白班两个人夜班,摊下来每人500块钱一个月。”

  和一般村民自建房相比,长租公寓的租金要高出不少。金羊网记者在西岭村实地走访发现,同样是电梯房两房一厅,村民直租的月租金在800到1000块钱之间,而在“心中小城”价格则在900到1600元左右。

  黎沛强直言不讳,不同群体对价格敏感度不一样,这样的现象并不难理解。他早前做过统计,楼梯房里七成以上租客是在地铁沿线上班的白领,“长租公寓的定位更倾向于年轻白领,相对市区,我们的价格有很大优势,而且改造提升后,服务、管理水平更符合年轻人的需求。”

  吴伟光表示,城中村是很多年轻人在广州的第一落脚点,但脏乱差的城中村并不符合他们的要求,“我们希望通过不断完善运营管理体系和提升住户居住体验,落实消防安全,协助政府做好治安管理的情况下,服务于租客,服务于政府。”

  但对居住在城中村的低收入外来务工者而言,现实可能越来越尴尬:居住环境确实得到了较大的提升,但租金也水涨船高,是走还是留?

  就在“心中小城”旁边、距离西岭村公交站不远处,石大姐一家四口租了一套两居室,因为是楼梯房,每月租金仅为600块钱。对于“心中小城”的价格,她连称“太高了”:“每年涨租是正常的,但一下子涨太多的话,我还是会换个地方。”

  在天河区车陂街道沙美社区,湖北人王大姐也正在这样的氛围中焦虑着。她告诉记者,村里出租市场基本已被二手房东垄断,几乎同样的房子,二手房东报出的月租金往往贵一两百块钱。以一套采光较好的一房一厅为例,一手房东放租价格在700块钱左右,一般一年上涨50块钱,而二手房东则会报到1000块钱以上,每年涨100-200块钱不等,“除非你运气好找到一手房东的房子,不然大多还是只能去租二手房东的房。”

  声音

  企业汹涌“进村” 如何保留“廉租”?

  长租公寓会不会挤占城中村租赁市场?业内对此亦争议不下。

  香港大学社会学系研究员陈品妤曾经对广州、深圳等五个城市的外来务工人员居住现状进行深入调研。在她看来,城中村不同的租赁群体有着不同的需求,长租公寓的进驻虽然给在市区上班的白领提供了一个“住得舒服一点”的选项,但对低收入外来人口而言却面临居不易的尴尬。

  “关键问题是,如果要保留廉租特色,谁来做?怎么做?”陈品妤认为,在保障中低收入者的居住权这个问题上,政府牵头责无旁贷,“两条腿走路,一是开放更多公租房,二是将城中村生活成本控制在相对低点。”

  她介绍称,在调研的五个城市中,广州公租房制度对外来务工人员最为友善。根据目前来穗务工人员公租房政策,广州的外来务工人员并持有居住证三年以上、参加社会保险满三年、在本市签订劳动合同满两年,即能申请公共租赁住房;2017年开始,外来务工人员也可通过“新就业无房职工”身份,由单位统一申请公租房,“但目前提供的房源数量可以说是杯水车薪,要作为城中村替代房源还远远不够。如果说政府还可以做什么,可能就在增加公租房房源的提供、降低申请门槛等。”

  “目前城中村租赁双方权益不对等,承租人处于弱势,相关部门应加快完善住房租赁法规,加强规范、监督房地产企业的规模化租赁业务。”陈品妤建议,在未来的城中村规划中,政府应探索保留城中村对流动人口的容纳能力,同时加强租金指导价格的约束力,“应要求租房企业与承租人签订长期住房租赁合同,并对每年的租金涨幅做出最高涨幅限制,防止租金规模化垄断性上涨。”


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